Ярославское ш., 37 км от МКАД
Изумрудный СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 93 м², участок 6 сот., дерево, 1998 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 13.09.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 69 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,17 млн → дом ≈2,33 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,68 млн / целевая ≈6,01 млн / пессимист. ≈5,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈709 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Путилово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9955
Рейтинг 44/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 194 862 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 169 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 331 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 065 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Восточный СНТ | 5,3 сот. | 1 800 000 | 339 623 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Урожайный СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Свет СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Урожайный СНТ | 7,7 сот. | 2 200 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Свет СНТ | 11,1 сот. | 2 200 000 | 198 198 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Трудпоселок СНТ | 5,1 сот. | 595 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Трудпоселок СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Геодезия-9 СНТ | 8,1 сот. | 5 650 000 | 697 531 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мираж СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 16,8 сот. | 8 000 000 | 476 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 93 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 103 / 71 951 / 117 904 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 680 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 012 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 344 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 709 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Раздолье СНТ | 100 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юбилейный СНТ | 82 м² | 6,2 сот. | 5 900 000 | 71 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Воря-2 СНТ | 90 м² | 7 сот. | 7 490 000 | 83 222 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лесные Поляны СНТ | 92,4 м² | 6,3 сот. | 9 500 000 | 102 814 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Останкино д. | 85 м² | 4 сот. | 8 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Воря-3 СНТ | 84 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 19 643 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Восход СНТ | 98 м² | 6 сот. | 6 750 000 | 68 878 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Благово КП | 91,6 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 117 904 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Талица СНТ | 98 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 71 429 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ольховка-1 СТ | 78 м² | 6,6 сот. | 3 050 000 | 39 103 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ Изумрудный, Ярославское ш. 35 км. Предлагается дом из бруса 93 кв.м, участок 6 соток очень плодородной земли. Скважина. Электричество 4 кВт. Отопление печь. Поливная вода от СНТ. Участок примыкает к лесу (первая линия), что имеет свои несомненные преимущества. При въезде автоматические ворота. Хорошие соседи. Асфальтированная дорога до СНТ. Автобус до Пушкино и до ВДНХ. Собственник. Цена без торга.