Ярославское ш., 53 км от МКАД
Матренки-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 98 м², участок 7,5 сот., дерево, 1998 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 923 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 45 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,76 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,95 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,96 млн → от пессимистичной прибыль −777 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Семхоз ≈2,1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9952
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 123 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 923 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 577 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 296 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Матренки д. | 6,2 сот. | 1 500 000 | 241 935 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубой Огонек СНТ | 18,8 сот. | 2 200 000 | 117 021 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубой Огонек СНТ | 11,6 сот. | 1 350 000 | 116 379 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голубой Огонек СНТ | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12 сот. | 4 099 000 | 341 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Машино д. | 12 сот. | 1 950 000 | 162 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубой Огонек СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Машино д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.3 км | Машино д. | 7 сот. | 3 300 000 | 471 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 926 / 50 000 / 58 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 948 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 701 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 453 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -777 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Золотилово д. да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Садовод СНТ (Западный пос.) да: «санузел» + «отделка» | 96 м² | 8 сот. | 5 600 000 | 58 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Коммунальник СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 94,6 м² | 7 сот. | 4 250 000 | 44 926 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 17.02.2026 | 3 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем к покупке комфортный двухэтажный деревянный дом с террасой, расположенный в экологически чистом и красивом СНТ "Матренки-2", в непосредственной близости от города Хотьково. Характеристики дома: Коммуникации: Электричество (7 кВт), автономное водоснабжение (скважина). Планировка: Первый этаж: Просторная светлая терраса, две уютные комнаты с печным отоплением, функциональный подвал. Второй этаж: Удобная лестница ведет на второй этаж, где расположена светлая и просторная комната. Участок: 7.5 соток, правильной формы, сухой, с проведенным межеванием. На участке расположен гостевой домик с летней кухней, организованы грядки, высажены фруктовые деревья и ягодные кустарники, предусмотрено парковочное место. Конструктивные особенности: Фундамент блочный, стены выполнены из бруса, кровля покрыта металлочерепицей. Дополнительные преимущества: Зимой осуществляется регулярная уборка снега с дорог. В СНТ проживают круглогодичные жители. В непосредственной близости расположен лес, богатый грибами и ягодами, а также водоемы для отдыха и рыбалки. Полностью юридически чистая продажа: 1 взрослый собственник, отсутствуют долги и обременения. Возможность оперативного заключения сделки. Организуем просмотр в кратчайшие сроки. Мы предлагаем юридическую проверку объекта недвижимости с предоставлением БЕСПЛАТНО на бумажном носителе ОТЧЕТ о проверке. Хотите купить эту недвижимость, но не продана ваша - звоните! Готовы юридически сопроводить покупку-продажу недвижимости, если Вы выбрали другой объект.