Ярославское ш., 53 км от МКАД
Мартьянковские Дачи КП, Пушкинский гор. округ
Дом 26 м², участок 11 сот., 2012 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,41 млн ₽, 93 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −676 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: септик (по описанию).
До ст. Ашукинская ≈9,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9951
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 68 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 3.1 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 093 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 407 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 92 577 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рассвет-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мартьянково д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мартьянково д. | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесовик-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 900 000 | 279 412 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Володькино СНТ | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Володкино д. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Володкино д. | 41 сот. | 4 007 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Володкино д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Володкино д. | 42 сот. | 4 105 500 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Володкино д. | 24 сот. | 2 346 000 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 880 / 129 808 / 196 296 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 274 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 110 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 947 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 619 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -676 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мартьянковские Дачи КП | 26 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 134 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Алешино д. | 25,6 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 97 656 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Северный Берег дп | 25 м² | 9,2 сот. | 4 900 000 | 196 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ромашка-Софрино СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Третьяково дп | 29 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 165 517 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 997 000 | 39 880 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Зеленоградский дп | 27 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 196 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Репихово д. | 25 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Благодать д. | 30 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Трощейково д. | 24 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 23.11.2025 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.11.2025 | 3 490 000 (−10 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 450 000 (−40 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 3 299 000 (−151 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 999 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 500 000 (+501 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом добротный . в этом году была отремонтирована печь ( убрал котел косвенного нагрева горячей воды ) сделана косметика всего дома , водоснабжение и септик прочищены и обслужены . участок ровный и сухой . есть дорожки, парковка на территории. Для хоз нужд есть железный сарайчик .я собственник более 5 лет кад. номер участка 50:13:0010307:64 на схеме поселка дом 1