Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Пенсионер СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., 1995 год.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 62 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 660 тыс. → дом ≈340 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −111 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. Москворецкая ≈1,3 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №994
Рейтинг 13/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 660 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 340 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пенсионер СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колыберево-2 СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 2 290 000 | 93 469 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ачкасово с. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 854 / 48 571 / 69 252 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 590 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 507 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 339 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -111 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Цементник СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дружба СНТ | 35 м² | 5,6 сот. | 1 050 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 34 м² | 5,2 сот. | 1 799 000 | 52 912 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Дружба СНТ | 35,2 м² | 4,4 сот. | 1 600 000 | 45 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Цементник СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 854 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дружба-7 СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 34,3 м² | 3 сот. | 2 800 000 | 81 633 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Побережье СНТ | 34 м² | 7,1 сот. | 1 950 000 | 57 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Отдых СНТ | 36,1 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 69 252 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Цементник СНТ | 32,3 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 52 632 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача с плодоносящим садом на участке 6 соток! Продается отличная дача для отдыха и выращивания богатого урожая. Дом и участок ухожены, всё в отличном состоянии. Продаем по причине возраста владелицы (маме стало тяжело ездить), ищем хороших хозяев! УЧАСТОК: Площадь: 5,96 соток (удобный формат: хватит и на дом, и на сад, и на зону барбекю). Сад уже взрослый и плодоносящий: яблони, слива, вишня, черешня. Ягодные кустарники: красная и черная смородина, калина. Урожай будете собирать уже в первый сезон! ДОМ: Год постройки: 1995 (капитальный, теплый материал бетон). Планировка и внутренняя отделка на ваш вкус (дом готов к ремонту/обновлению под себя). КОММУНИКАЦИИ: Электричество: Подведено к участку. Работает круглый год, без перебоев. Прямой договор с Мосэнерго, оплата по счетчику. Вода: Летний водопровод, заведен на участок. Ежегодный взнос в товарищество всего 15 000 руб. ДОКУМЕНТЫ: Полная юридическая чистота. Один взрослый собственник. Нет долгов, арестов и обременений. Быстрый выход на сделку. ПОКАЗ: В любое удобное для вас время по предварительному звонку. Звоните, отвечу на все вопросы и с удовольствием покажу дачу! Код пользователя: 200647 Номер в базе: 14345959