Ярославское ш., 35 км от МКАД · земля с домом
Семеновское с., Пушкинский гор. округ
Дом 120 м², участок 2 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 120 м²»
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 56 %
Земля ≈306 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 612 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,21 млн / целевая ≈9,19 млн / пессимист. ≈8,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,35 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Правда ≈6,8 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9927
Рейтинг 74/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 305 952 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 238 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Семеновское с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Семеновское с. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Семеновское с. | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семеновское с. | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семеновское с. | 13,5 сот. | 7 000 000 | 518 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семеновское СНТ | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семеновское СНТ | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аянка СНТ | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раково д. | 50 сот. | 25 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 070 / 82 926 / 151 858 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 211 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 190 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 169 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 346 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Семеновское с. | 110 м² | 2 сот. | 5 300 000 | 48 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Семеновское с. | 108,6 м² | 2 сот. | 3 700 000 | 34 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Классик КП | 129,5 м² | — | 19 665 600 | 151 858 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | 120 м² | 3 сот. | 7 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Братовщина с. | 110 м² | 2,3 сот. | 10 500 000 | 95 455 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | 123,5 м² | 3 сот. | 10 500 000 | 85 020 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Правдинский пгт | 135,3 м² | 3 сот. | 7 800 000 | 57 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | ПРП Миродолье КП | 120 м² | 2,3 сот. | 15 000 000 | 125 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Подрезово д. | 120 м² | 1 сот. | 9 700 000 | 80 833 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Классик КП | 133,3 м² | — | 18 157 200 | 136 213 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем, просторный таунхаус, площадью 120 кв.м,. Площадка под парковочное место у дома, коммуникации центральные. В дом заведены вода, электричество и газ, развитая инфраструктура района! Звоните коллеги и покупатели, ответим на все интересующие Вас вопросы.