Ярославское ш., 35 км от МКАД · земля с домом
Семеновское с., Пушкинский гор. округ
Дом 82,5 м², участок 2 сот., блок, 2013 год.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 82.5 м²»
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Земля ≈306 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 612 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 7 тыс.–281 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,65 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,71 млн / целевая ≈6,94 млн / пессимист. ≈6,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,97 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Правда ≈6,9 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9926
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 153 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 94 % | 42.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 61 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 305 952 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 945 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Семеновское с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семеновское с. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семеновское с. | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семеновское с. | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семеновское с. | 13,5 сот. | 7 000 000 | 518 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеновское СНТ | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеновское СНТ | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Раково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аянка СНТ | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раково д. | 50 сот. | 25 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 650 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 667 / 86 600 / 280 899 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 712 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 326 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 941 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 170 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 970 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Семеновское с. | 80 м² | 2 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ельдигино с. | 91 м² | — | 8 590 000 | 94 396 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лесной рп | 80 м² | 3 сот. | 4 900 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 77,7 м² | 2,3 сот. | 10 999 000 | 141 557 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Лазурный Берег КП | 90 м² | 1 сот. | 25 000 000 | 277 778 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Долгиниха д. | 75 м² | 3 сот. | 500 000 | 6 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Классик КП | 74,3 м² | — | 19 938 000 | 268 345 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Румянцево д. | 89 м² | 1,5 сот. | 25 000 000 | 280 899 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Костино д. | 92 м² | 3 сот. | 7 250 000 | 78 804 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Григорково д. | 91 м² | — | 7 140 000 | 78 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 30.06.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 000 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный таунхаус,25 км от МКАД.Дом расположен на участке ижс,с асфальтированной дорогой и удобной транспортной доступностью.