Ярославское ш., 28 км от МКАД
Заозерный СНТ, Щелково гор. округ
Дом 12 м², участок 8,7 сот.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 82/100 · уверенность 48 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 1,31 млн → дом ≈335 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 46 тыс.–750 тыс. ₽/м², медиана 327 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,34 млн ₽, маржа 46 %, ROI 87 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Фрязино-Товарная ≈4 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9925
Рейтинг 82/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 186 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 43 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 094 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 315 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 335 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заозерный СНТ | 9,5 сот. | 1 300 000 | 136 842 | снят (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заозерный СНТ | 11,1 сот. | 2 300 000 | 207 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерный СНТ | 10,7 сот. | 2 000 000 | 186 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заозерный СНТ | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное Фрязино СНТ | 8,5 сот. | 4 200 000 | 494 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Заозерный СНТ | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заозерный СНТ | 12,7 сот. | 1 900 000 | 149 606 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заозерный СНТ | 22,5 сот. | 3 500 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 600 / 326 666 / 750 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 420 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 240 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 880 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 337 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 87 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.2 км | 12,5 м² | — | 570 000 | 45 600 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.4 км | Черкизово дп | 10 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Свиноедово д. | 14 м² | 6,5 сот. | 10 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Воря-3 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 800 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 12 кв.м с косметическим ремонтом. В наличии две комнаты, обеспечивающие комфортное пребывание на природе. На участке расположен удобный санузел на улице. Для водоснабжения используется скважина. Объект находится в живописном месте с развитой инфраструктурой рядом есть магазин, пункты Wildberries, OZON, остановка общественного транспорта. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. На территорию снт имеется шлагбаум. Отличное место для отдыха от городской суеты, всего в 30 км от города. По всем вопросам писать!!!