Ярославское ш., 68 км от МКАД
Росинка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 85 м², участок 5,5 сот., дерево, 2017 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 953 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 24 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,71 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈189 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Бубяково ≈2,7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9920
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 135 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 252 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 953 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 547 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 965 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Лесная Поляна ДНТ | 20 сот. | 2 490 000 | 124 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная Поляна ДНТ | 17 сот. | 2 800 000 | 164 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная Поляна ДНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маньково д. | 9 сот. | 2 900 000 | 322 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маньково ТСН КП | 7,4 сот. | 2 200 000 | 297 297 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автомобилист-3 СНТ | 6 сот. | 875 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильково д. | 9 сот. | 1 790 000 | 198 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильково д. | 10 сот. | 2 290 000 | 229 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маньково д. | 7,4 сот. | 2 450 000 | 331 081 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маньково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 390 / 70 370 / 124 191 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 705 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 420 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 134 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 564 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 189 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Гусево СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 70 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 24 390 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Колос СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 77,3 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 124 191 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом построен в 2017 году, практически никто не жил. Все удобства д доме! заведена вода, сан.узел и ванна в доме. Также на участке баня( русская баня), двухэтажная из сруба. В баню также заведена вода. дом и баня внутри отделаны вагонкой. также на участке свой колодец 32 кольца, с чистой питьевой водой! также установлен септик и для дома и для бани. участок ровный , сухой. видео по запросу. Межевание проведено, дом также оформлен. Как добраться общественным транспортом- от ж/д Сергиев Посад автобус (22 минуты) до деревни Васильково, далее пешком до МНТ Росинка 20 минут.