Ярославское ш., 34 км от МКАД
Лесные Поляны СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 56 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,99 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 86 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 170 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,29 млн / целевая ≈9,26 млн / пессимист. ≈8,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,13 млн ₽, маржа 50 %, ROI 101 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Путилово ≈6,3 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9912
Рейтинг 69/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 515 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 446 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лесные Поляны СНТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Простор СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Простор СНТ | 11,5 сот. | 4 400 000 | 382 609 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Простор СНТ | 9,8 сот. | 2 450 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Введенское д. | 8,7 сот. | 3 300 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нагорное-3 СНТ | 4 сот. | 3 200 000 | 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нагорное-3 СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нагорное пос. | 12 сот. | 5 400 000 | 450 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Введенское д. | 12,5 сот. | 5 500 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 444 / 170 455 / 181 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 285 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 771 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 256 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 228 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 133 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 101 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Вишни КП да: «санузел» + «тепление пол» | 60 м² | 6,2 сот. | 10 900 000 | 181 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Жюльверн КП да: «с/у» + «меблированный» | 61,6 м² | 6,1 сот. | 10 500 000 | 170 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Нагорное СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50,9 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 86 444 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Свободная продажа. 1 взрослый собственник, полная стоимость в договоре, оперативный показ. Быстрый выход на сделку и передача объекта в день сделки. Продается земельный участок 6 сот (правильной формы) с гаражом и домом 56м2, в огороженном поселке со шлагбаумом. Крепкие дом и летняя кухня. Твердотопливный котел. Всё постройки зарегистрированы и поставлены на кадастровый учёт, произведено межевание. В собственности более 6-ти лет. Поселок огорожен, охрана, видеонаблюдение, шлагбаум, освещение. Есть возможность подключить газ. Асфальтированные дороги чистят круглогодично, мусор вывозят. Все соседи -интеллигентные культурные люди, многие живут круглогодично. Есть свой чат. До ближайшего магазина и автобусной остановки 15 мин пешком. До Пушкино 10 мин на авто по Ярославскому или Красноармейскому шоссе, до Москвы 30 мин на авто без пробок. Автобусное сообщение с Москвой (ВДНХ), Красноармейском и Пушкино, маршрутки до ТЦ Ашан, Леруа, Пушкино Парк, Глобус. Автобусы ходят каждые 10-15 мин. Ближайшие ж/д станции в Пушкино и Красноармейске, метро Ростокино. Метро МЦД-5 со станцией в Пушкино активно строится.