Ярославское ш., 65 км от МКАД · земля с домом
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Участок 7 сот.
Дом по описанию: «На участке имеется летний домик, хозблок, туалет,много кустов смородины,малины,яблони,калина и т.д.»
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 % · по фото: дом 3, участок 6, окружение 7, WOW 3
Земля рядом ≈145 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈33 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈25 м².
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Топорково ≈2,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9907
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.2 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 56 % | 2.8 |
| МКАД | 15 | 50 % | 7.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 4.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 67 % | 6.7 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | маленький летний домик в ветхом состоянии |
| участок и сад | 6 | есть плодовые кустарники и деревья, но требует расчистки |
| окружение | 7 | развитая инфраструктура СНТ, удобный подъезд и близость к магазинам |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за малого размера строения и отсутствия капитального дома |
Плюсы: развитая инфраструктура и плодородный участок. Минусы: очень маленькая постройка, требующая замены или сноса. модель max-code, фото: 4, 08.11 20:44
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 144 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 013 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березняки д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 5,6 сот. | 800 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 2 350 000 | 195 833 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березняки д. | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березняки д. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 8,8 сот. | 1 140 000 | 129 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈25 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 59 000 / 74 000 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 516 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 440 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 364 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 213 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 33 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈25 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березняки д. | 25 м² | 4,8 сот. | 1 550 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Торгоша СНТ | 24 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дивный-3 ТСН | 24 м² | 7,4 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Виктория СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Запрудный ЛПХ | 25 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Запрудный ЛПХ | 25 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Нива СНТ | 25 м² | 5,3 сот. | 500 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Строитель-2 СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Северное Сияние СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Бубяково ТСН | 25 м² | 5,3 сот. | 500 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 800 000 |
Описание
Продается земельный участок СНТ Рассвет. Участок 10 соток, ровный, правильной формы. На участке имеется летний домик, хозблок, туалет,много кустов смородины,малины,яблони,калина и т.д. Удобное расположение. Развитая инфраструктура, рядом в шаговой доступности пос. Березняки где есть все, от почты до сетевых магазинов.Подъезд к участку круглогодичный, дорогу зимой чистят регулярно, территория СНТ огорожена, въезд только через ворота по брелку. Хорошее транспортное сообщение с г.Сергиев Посад. До остановки общественного транспорта 10 мин. пешком. Привлекательная цена.Звоните