Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Зевнево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 18 сот.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 61 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 1,21 млн → дом −105 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈451 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: скважина; отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Беззубово ≈2,2 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №990
Рейтинг 51/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 19 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 968 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 205 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 750 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Зевнево д. | 11 сот. | 3 700 000 | 336 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зевнево д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зевнево д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зевнево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Игнатово д. | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Игнатово д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ефремовская д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ефремовская д. | 12,3 сот. | 1 700 000 | 138 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ефремовская д. | 16 сот. | 1 150 000 | 71 875 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ефремовская д. | 12,3 сот. | 2 100 000 | 170 732 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 51 316 / 63 492 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 107 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 952 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 796 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 486 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 451 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Игнатово д. | 59,1 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 59 222 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Игнатово д. | 59 м² | 13 сот. | 2 950 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зевнево д. | 63 м² | 25 сот. | 4 000 000 | 63 492 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Алешино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Корниловская д. | 60 м² | 14 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Горшково д. | 60 м² | 12 сот. | 5 800 000 | 96 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Горшково д. | 60 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 91 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Беззубово д. | 57,5 м² | 20 сот. | 3 650 000 | 63 478 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Исаевская д. | 57 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Юрятино д. | 60 м² | 15 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
18 соток в готовом обрамлении: забор, беседка, скважина, хозблок. Покупаете не просто землю, а готовую площадку с коммуникациями и постройками. 18 соток (это огромный надел!) уже готовы к жизни. Сильные стороны объекта: Безопасность и границы: Металлическая сетка по периметру, калитка + 2 распашных ворот. Водоснабжение: Своя рабочая скважина. Санузел на улице: Хозблок с душем и туалетом избавит от неудобств. Место для отдыха: Крытая беседка. Фруктовый сад: Яблони, кусты смородины/малины/облепиха уже растут, не нужно сажать. Что с домом? Есть старая постройка. Варианта два: бюджетная дачка для ночевки после ремонта или полный демонтаж под новое строительство. Второе выгоднее фундамент освобождает место для современного коттеджа. Почему цена приятная? Участок долго стоял без ухода. Звоните! Земля ждет хозяина, который превратит запущенность в райский сад.