Ярославское ш., 90 км от МКАД · земля с домом
Трехселище д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 18 м², участок 11 сот., щитовой.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 18 м²»
Цена 2,27 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 54 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 426 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 102 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 60 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈1,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 83 км ≈19 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9880
Рейтинг 9/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 426 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 844 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 102 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Трехселище д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Трехселище д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Трехселище д. | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Трехселище д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Трехселище д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Трехселище д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Климово д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Климово д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малые Дубравы д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малинки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 72 500 / 134 375 |
| цена объекта | 2 270 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 929 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 508 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 433 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 357 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 206 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 083 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Катунино д. | 18,9 м² | 15 сот. | 2 100 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Лесовод СТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Семенково д. | 16 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 134 375 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Ясниково д. | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Беликово пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Лесовод СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 270 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 270 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здесь можно слушать тишину Кадастровый номер 50:05:0090348:121 Московская область, Сергиево-Посадский р-н, д. Трехселище, 30 км от Сергиева Посада в сторону Волги. Участок 11 соток (ЛПХ, с правом прописки, никаких членских взносов и согласований), выглядит так, будто предыдущий хозяин продумал всё за вас. Никакого мусора, удобен для покоса. По периметру металлический забор 2022 года постройки в идеальном состоянии. Есть калитка и распашные ворота. Вдали от вредных производств и стратегических объектов. Здоровая структурированная почва. Щитовой домик 3х6 на свайно-винтовом фундаменте 2023 года постройки. Утепление - 50 мм., пропенен по всем стыкам. Сухо и чисто, пластиковые окна и дверь поставлены в 2025 году. Электрический обогревать спасает от холодов. Место под подстройку любого типа дома - ровно и сухо. Подключено электричество, 3 фазы. Новенький уличный туалет и каркас под летний душ. Расположение собирает комплименты: - Участок находится в границах газифицированного населенного пункта. - Экологичный грибной лес и Трехселищенская плотина с купанием пешком. - Продуктовый магазин и автобусная остановка 500 м. (не нужно заводить второй автомобиль для хлеба). Автобус до ст. Сергиев Посад ходит 5 раз в день. - Церковь Троицы Живоначальной в соседней деревне Новая Шурма 6,5 км. - Санаторий Буран (3 км. по асфальтированной дороге, 1,5 км. под шепот вековых лиственниц) SPA-процедуры в пешей доступности. - Единственный в России искусственный канал для гребного слалома в пос. Богородское (уникальные зрелища соревнований и возможность самому получить впечатления сплава по горной реке 16 км. - ВАУЛИНСКОЕ ВОДОХРАНИЛИЩЕ с золотистым пляжем, бесплатными беседками и мангалами (прошла программу очистки в 2025 г. 6 км. Это, пожалуй, самая чистая вода во всем Сергиево-Посадском районе. Цена? Она дешевле, чем построить забор с домиком и ждать 3 года Полная юридическая готовность к сделке, один взрослый собственник. Показ по договоренности. Промокод в сентябре на скидку 20% СЕНТЯБРЬ20