Ярославское ш., 9 км от МКАД · земля с домом
Энергия-1 СНТ, Королев гор. округ
Участок 4,8 сот.
Дом по описанию: «в черте города Королев, на участке есть небольшой летний домик, не зарегистрированный, Сht Энергия-1.»
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 17.10.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 51 % · по фото: дом 3, участок 3, WOW 2
Земля рядом ≈822 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–252 тыс. ₽/м², медиана 149 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,43 млн / целевая ≈3,99 млн / пессимист. ≈3,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈836 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈30 м².
Коммуникации: летний водопровод; газ — нет.
До ст. Подлипки-Дачные ≈1,8 км по прямой; до МКАД 9 км, на машине ≈11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9873
Рейтинг 52/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 74 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 24 |
| WOW | 10 | 11 % | 1.2 |
| дом | 5 | 22 % | 1.2 |
| сад | 5 | 22 % | 1.2 |
| МКАД | 15 | 100 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 5.6 |
| участок | 5 | 7 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый летний домик, требует серьезного обновления или замены |
| участок и сад | 3 | заросший участок с опавшей листвой и дикой растительностью |
| окружение | — | информация отсутствует |
| WOW | 2 | низкий потенциал из-за отсутствия подъезда и малого размера |
Маленький домик на заросшем участке без подъезда; низкий потенциал для флиппинга. модель max-code, фото: 4, 09.11 12:46
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 821 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 944 000 ₽ (4,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Энергия-2 СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Энергия-1 СНТ | 4,6 сот. | 4 100 000 | 891 304 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энергия-2 СНТ | 2,5 сот. | 2 100 000 | 840 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 4,1 сот. | 3 299 999 | 804 878 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 13 сот. | 11 565 000 | 889 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10,1 сот. | 8 236 000 | 815 446 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 13 сот. | 11 565 000 | 889 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6 сот. | 6 800 000 | 1 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 13 сот. | 15 000 000 | 1 153 846 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 18 сот. | 27 500 000 | 1 527 778 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈30 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 625 / 149 166 / 251 724 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 433 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 211 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 990 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 546 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 836 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈30 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Энергия-2 СНТ | 30,7 м² | 4,5 сот. | 3 900 000 | 127 036 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Челюскинский пос. | 30 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лесные Поляны СНТ | 30 м² | 3,8 сот. | 4 750 000 | 158 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 30 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 210 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Зеленый Бор-1 СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Черкизово дп | 29 м² | 5 сот. | 7 300 000 | 251 724 | в продаже 06.11.2026 | сохраненная копия |
| 7.5 км | Кардо-Лента пос. | 30 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лесные Поляны СНТ | 31 м² | 6,2 сот. | 4 990 000 | 160 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Самаровка СНТ | 32 м² | 3 сот. | 500 000 | 15 625 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Славяне ТСН | 30 м² | 7,2 сот. | 4 200 000 | 140 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaжa участка 4,8 сот. в чeрте горoда Kоpoлев, на участке еcть нeбoльшoй летний домик, не зарегиcтрирoвaнный, Сht Энeргия-1. На участке расположен летний домик, входит в стоимость. Kадacтpoвый нoмер 50:45:0040517:56. Участок огорожен забором из сетка рабица. Элeктричество 5 квт., летний водопровод, газа Нет, без подъезда на автомобиле.