Ярославское ш., 37 км от МКАД · земля с домом
Софрино рп, Пушкинский гор. округ
Участок 4 сот., каркас.
Дом по описанию: «Каркасный дом 5х6, 2 этажа общей площадью 49кв.м.»
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 50 % · по фото: дом 5, участок 7, WOW 3
Земля ≈342 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,37 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 54 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,7 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,11 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈49 м².
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Софрино-2 ≈0,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9870
Рейтинг 51/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 84 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 22.2 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.2 |
| дом | 5 | 44 % | 2.2 |
| сад | 5 | 67 % | 3.3 |
| МКАД | 15 | 90 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | Жилой каркасный дом, требует косметического обновления и утепления |
| участок и сад | 7 | Ухоженный участок с плодовыми деревьями, теплицами и дорожками |
| окружение | — | Информация об окружении в описании и на фото отсутствует |
| WOW | 3 | Низкий потенциал для флиппинга из-за малых размеров дома |
Маленький дом на ухоженном участке; мало маржинальности для перепродажи из-за низкого чека. модель max-code, фото: 4, 08.11 19:56
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 342 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 370 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 224 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Софрино рп | 5,1 сот. | 1 300 000 | 254 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка СТ | 5 сот. | 1 850 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка СТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Имени Тимирязева СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Софрино рп | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ашукино дп | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Софрино рп | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софрино рп | 4,5 сот. | 1 500 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ашукино дп | 9,5 сот. | 4 000 000 | 421 053 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | сохраненная копия |
| 0.9 км | Ашукино дп | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈49 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 774 / 112 037 / 164 894 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 698 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 413 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 128 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 113 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈49 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Ашукино дп | 53 м² | 2 сот. | 2 850 000 | 53 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Невзорово д. | 47 м² | 3 сот. | 7 750 000 | 164 894 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Правдинский пгт | 56 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 151 786 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Русаль СНТ | 42 м² | 5,8 сот. | 3 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Сурмино д. | 46,2 м² | 5,8 сот. | 4 500 000 | 97 403 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Михалево Парк КП | 55 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 300 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Новое Трубино СНТ | 54 м² | 6 сот. | 6 050 000 | 112 037 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | 57 м² | 5 сот. | 8 000 000 | 140 351 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 900 000 |
Описание
Ухоженный участок ровный, прямоугольной формы, огорожен металлическим профлистом, земля для посадок удобрена, завозился плодородный грунт. на участке имеются 2 капитальные теплицы ( металлический каркас, покрыты поликарбонатом размер примерно 2,5 х 5 м.), плодовые деревья: груша, 3 яблони, 2 сливы, кустарники: красная и чёрная смородина, малина, крыжовник, жимолость. Строения: беседка, мангальная зона, хозблок из 2х частей, для инвентаря и летний душ, колодец более 9 колец, туалет. Каркасный дом 5х6, 2 этажа общей площадью 49кв.м. строил "Терем" имеется вся необходимая мебель. 1 собственник. оперативный показ.