Ярославское ш., 70 км от МКАД · земля с домом
свх Шеметово Центральная усадьба пос., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 17 м², участок 13 сот.
Дом по описанию: «Зарегистрирован жилой дом 17кв. М. Есть фундамент на бетонных сваях Строматик 12х10 с эркером.»
Цена 2,56 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 01.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 49 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 520 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 120 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 50 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈2,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,13 млн / целевая ≈1,02 млн / пессимист. ≈904 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,61 млн ₽, маржа −178 %, ROI −64 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Наугольный ≈19,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9838
Рейтинг 24/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 82 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 520 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 120 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Приозерье ДНП | 18 сот. | 1 850 000 | 102 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шеметово с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шеметово с. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Посевьево д. | 14,3 сот. | 1 200 000 | 83 916 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Посевьево д. | 20 сот. | 560 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посевьево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шеметово с. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 17 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 66 334 / 112 667 |
| цена объекта | 2 560 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 176 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 130 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 074 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 017 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 904 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 612 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −178 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Шубино д. | 18 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Журавли КП | 16 м² | 10 сот. | 830 000 | 51 875 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Алексеевское лесн-во пос. | 15 м² | 10 сот. | 990 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Культура-1 СНТ | 18 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Дубровский Лес дп | 15 м² | 9 сот. | 1 690 000 | 112 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Пальчино д. | 20 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 07.11.2026 | 2 560 000 (−540 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 560 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 13 соток, по факту чуть больше. Огорожен забором из штакетника. Есть летняя вода, электричество на столбе. По забору-газ. Зарегистрирован жилой дом 17кв. М. Есть фундамент на бетонных сваях Строматик 12х10 с эркером. Есть вторые заездные ворота в конце участка. Торг.