Ярославское ш., 61 км от МКАД · земля с домом
Истомино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Участок 10 сот., каркас.
Дом по описанию: «Стоит каркас дома 10 ×7 электричество есть 15 квт заведено!»
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 % · по фото: дом 1, участок 3, окружение 7, WOW 4, ⚠ недострой
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 628 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,59 млн / целевая ≈5,03 млн / пессимист. ≈4,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈879 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈70 м².
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Шубино ≈4,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9835
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 15.3 |
| WOW | 10 | 33 % | 3 |
| дом | 5 | 0 % | 0 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 56 % | 7.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 3.7 |
| участок | 5 | 55 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 3.2 |
| окружение | 10 | 67 % | 6 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 3.3 |
| Недострой по фото | штраф к рейтингу | -15 | |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 1 | только деревянный каркас без стен, крыши и отделки |
| участок и сад | 3 | ровный участок, но выглядит как строительная площадка |
| окружение | 7 | рядом лес, рыбалка и хорошая транспортная доступность |
| WOW | 4 | потенциал за счет коммуникаций и близости к природе |
Перспективный вариант для стройки благодаря готовым коммуникациям, но требует полной достройки дома. модель max-code, фото: 4, 08.11 18:28
По фото обнаружен недострой.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 832 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 628 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 072 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Истомино д. | 20 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Истомино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Истомино д. | 18 сот. | 1 080 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Терпигорьево д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесной Родник СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесной Родник СНТ | 8 сот. | 399 999 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гальнево ДНП | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Истомино д. | 9,4 сот. | 600 000 | 63 830 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Истомино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной Родник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈70 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 74 643 / 131 111 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 592 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 312 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 033 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 879 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈70 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Нива дп | 70 м² | 13,8 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Рассвет СНТ | 73,7 м² | 5,1 сот. | 6 000 000 | 81 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Энергия СНТ | 65 м² | 6,2 сот. | 4 300 000 | 66 154 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | 74 м² | 12 сот. | 7 700 000 | 104 054 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Метролог СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Красная Сторожка д. | 75 м² | 5 сот. | 8 200 000 | 109 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Ручеек СНТ | 79 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 31 646 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Ивашково-2 СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 090 000 | 35 424 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Богородское пгт | 80 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | 90 м² | 12 сот. | 11 800 000 | 131 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 700 000 |
Описание
Участок 10 соток сухой и ровный. Участок в деревне статус ижс. Забор с трёх сторон ворота и калитка обустроен заезд. Стоит каркас дома 10 ×7 электричество есть 15 квт заведено! Вода скважина 96 метров! Остановка с 150 метрах автобусное сообщение с сергиевым посадом. Интернет хороший измерение показывает до 80 мегабит стоит на кадастровом учёте газ в деревне в 2025-2027 году рядом охот хозяйства и много места для рыбалки.