Ярославское ш., 62 км от МКАД · земля с домом
Игнатьево-5 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «Участок светлый, отмежеван, электричество по границе, на участке резервуар для воды, небольшой домик для отдыха и хранения инвентаря.»
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 21.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 61/100 · уверенность 47 % · по фото: дом 3, участок 2, WOW 2
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 359 тыс. → дом ≈241 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈870 тыс. ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: свет — по границе.
До ст. Дубининское ≈5,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9823
Рейтинг 61/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 84 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 34.3 |
| WOW | 10 | 11 % | 1.1 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 11 % | 0.5 |
| МКАД | 15 | 54 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | ветхие постройки, требующие капитального ремонта или замены |
| участок и сад | 2 | заросший участок с сухой травой и сорняками |
| окружение | — | информация о близости транспорта и города |
| WOW | 2 | низкий потенциал, выглядит как заброшенный участок с сараями |
Слабый объект: ветхие строения и заросший участок требуют больших вложений. модель max-code, фото: 4, 09.11 09:08
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 782 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 359 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 241 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 356 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Игнатьево-5 СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Игнатьево-5 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Игнатьево-5 СНТ | 8,8 сот. | 700 000 | 79 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Игнатьево-5 СНТ | 2,7 сот. | 150 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатьево-1 СНТ | 6,9 сот. | 400 000 | 57 971 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Игнатьево-4 СНТ | 8,7 сот. | 399 000 | 45 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Игнатьево-4 СНТ | 4,5 сот. | 650 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Игнатьево-2 СНТ | 4,6 сот. | 300 000 | 65 217 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озерное СНТ | 4,3 сот. | 450 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 4,5 сот. | 300 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 192 / 63 333 / 103 604 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 565 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 870 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Дивный-3 ТСН да: «санузел» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Кругозор СНТ да: «санузел» + «мебель» | 44,4 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 103 604 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Зеленые Пруды СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 47,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 192 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок светлый, отмежеван, электричество по границе, на участке резервуар для воды, небольшой домик для отдыха и хранения инвентаря. Рядом остановка общественного транспорта г. Пересвет (20 мин. Ходьбы). До г. Сергиев Посад 20-30 минут езды.