Ярославское ш., 65 км от МКАД · земля с домом
Химик СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Участок 7 сот.
Дом по описанию: «Небольшой летний домик, заведено электричество.»
Цена 990 тыс. ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 % · по фото: дом 3, участок 7, окружение 6, WOW 4
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 408 тыс. → дом ≈582 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈2 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈40 м².
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈6,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9815
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0.1 |
| WOW | 10 | 33 % | 3 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 67 % | 3 |
| МКАД | 15 | 50 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 7.8 |
| окружение | 10 | 56 % | 5 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | ветхий летний домик, требует капитального ремонта или сноса |
| участок и сад | 7 | ухоженный участок с деревьями и кустарниками |
| окружение | 6 | городская инфраструктура рядом, лес и ЛЭП на фоне |
| WOW | 4 | потенциал за счет локации и готовности к газификации |
Перспективный участок под строительство с готовыми коммуникациями, но дом требует серьезных вложений или замены. модель max-code, фото: 4, 09.11 04:04
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 408 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 582 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5,8 сот. | 700 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Химик СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Химик СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,4 сот. | 300 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈40 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 46 875 / 73 750 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 930 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 834 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 544 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈40 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 40 м² | 9,5 сот. | 2 950 000 | 73 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Химик-2 СНТ | 36,4 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 38 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Гусево СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Вымпел СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Дон СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Загорское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Молодежный СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Приборист СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 32 051 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Мечта СНТ | 39,6 м² | 10 сот. | 2 250 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Нива дп | 39 м² | 10 сот. | 2 250 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 86833774 Вашему вниманию предлагается участок под строительство дома в черте города Краснозаводск, Снт "Химик-8". Участок 7 соток ровный, правильной формы, ухоженный с декоративными растениями и плодово-ягодными кустарниками и деревьями. Небольшой летний домик, заведено электричество. Ближайшая перспектива Газификации садового товарищества 2025 год! Летний водопровод, электричество, хорошие подъездные пути. В шаговой доступности вся городская инфраструктура: сетевые магазины, поликлиника, остановки общественного транспорта и многое другое. Звоните, отвечу на все вопросы. Показы по предварительной договоренности.