Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Ветеран СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот., каркас, 2005 год.
Цена 1,18 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 70 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 327 тыс. → дом ≈853 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −492 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Берендино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №981
Рейтинг 19/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 11 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 327 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 853 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 325 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ветеран СТСН | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран СТСН | 9,5 сот. | 250 000 | 26 316 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воскресенск СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вдохновение СТСН | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Нефтяник-9 СТСН | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вантино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мосягино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мосягино д. | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 442 / 38 194 / 67 500 |
| цена объекта | 1 180 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 003 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 639 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 557 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 475 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 311 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -492 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Химик-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Хорлово ТСН | 40,6 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 41 626 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Литейщик СНТ | 43 м² | 5,9 сот. | 750 000 | 17 442 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Строитель-3 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Дубрава СТСН | 39 м² | 12 сот. | 1 100 000 | 28 205 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Химик-4 СНТ | 49 м² | 7,5 сот. | 2 299 000 | 46 918 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Восход СНТ | 45 м² | 4 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Восход-2 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Восточное СНТ | 45,6 м² | 8,1 сот. | 1 970 000 | 43 202 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 180 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 180 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркасно-щитовой дом на ленточном фундаменте расположен на участке 8 соток в СНТ Ветеран, в окружении березового пролеска. Дом в хорошем состоянии, две комнаты, просторная летняя веранда. Коммуникации и участок: электричество заведено, участок размежеван, границы установлены есть колодец, хозблок, туалет участок огорожен (сетка-рабица), установлены металлические ворота с калиткой Локация и окружение главное преимущество Территория СНТ охраняется, въезд через шлагбаум. Есть оборудованная детская и спортивная площадка. Место живописное: вокруг сосновый бор, березовые и осиновые леса чистый воздух рядом озера и водоемы с оборудованными пляжами Идеально для отдыха, дачи или спокойной жизни за городом. Транспортная доступность удобный выезд на Новорязанское и Егорьевское шоссе 96 км от МКАД 7 км от трассы ж/д станция Берендино до станции Конобеево 15 км (далее до Казанского вокзала ~1 ч 45 мин) Воскресенск 19 км Егорьевск 19 км Рядом есть строительный рынок и продуктовые магазины. До ТРЦ 14 км. Категория земли: сельхозназначение Разрешенное использование: для садоводства.