Ярославское ш., 89 км от МКАД
Селково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 8,8 сот., щитовой, 2010 год.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 271 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 12 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −77 %, ROI −43 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. пл. 83 км ≈24 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9808
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 271 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 979 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Селково д. | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Селково д. | 30 сот. | 2 690 000 | 89 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Селково д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Селково д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Селково д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Селково д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Селково д. | 8 сот. | 150 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Селково д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Селково д. | 12 сот. | 830 000 | 69 167 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Селково д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 39 000 / 47 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 823 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 727 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 535 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 177 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 км | Шабурново д. | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Еремино с. | 28,5 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 150 877 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 450 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Хребтово д. | 50 м² | 6,6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Сулоть СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Изыскатель СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 350 000 | 47 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 250 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1579. К вашему вниманию Дачный домик! Милый, уютный! Участок 9 соток, ровный, ухоженный, огражден забором. Дoм пpивлeкает уютом и спокойствием, сочетая в себе все преимущества загородной жизни! Дом 40м2 - щитовой, фундамент-блоки, обшит сайдингом снаружи и вагонкой внутри. Одна комната гостиная - кухня и вторая спальня, для комфортного пространства для всей семьи. Есть еще одна комната с отдельным входом! К дому можно сделать пристройку, веранду или террасу, тем самым увеличить площадь дома. Отдельно стоит хоз. блок, для инвентаря. Имеется отдельно стоящий летний душ. Участок облагорожен забором, на нем разместились плодовые деревья, теплица, грядки с клубникой, что делает жизнь здесь еще более вкусной и полезной. Плодовые деревья: груша с плодами, яблоня с плодами, малина, крыжовник, смородина, жимолость, ежевика, черноплодная рябина. Участок светлый, много солнце, сам дом затенен красивыми деревьями: сосна и ель. А также имеется два редких очень красивых дерева Сумах оленерогий. Вода - сделан свой колодец, 6 колец. Летний туалет обеспечивают необходимые удобства. Главное преимущество этого места Газ, который проходит по границе!! Категория - Земли населенных пунктов, для ведение личного подсобного хозяйства Селково деревня в Сергиево-Посадском городском округе Московской области. В деревне расположена МКОУ "Селковская основная школа" Также в Селково есть магазины, аптека, почта, дом культуры с кружками для детей. В рамках президентской программы "Социальная газификация" в деревне проводились работы по прокладке газовых коммуникаций. Деревня связана автобусным сообщением с Сергиевым Посадом и Калязином. Рядом расположен лес и река Дубна отличные места для отдыха на природе. Это идеальное место для тех, кто ищет тишину и гармонию с природой, но не отказывается от удобств современной жизни. Расстояние: примерно 82 км к северу от Московской кольцевой автодороги; 32 км к северу от станции Сергиев Посад Ярославского направления Московской железной дороги. Оперативный показ! Быстрый выход на сделку! Полное юридическое сопровождение! Работаем с любым сертификатом, субсидией и военной ипотекой! Более подробно по телефону! Звоните, будем рады ответить на ваши вопросы! _____________________________ Наша компания входит в Гильдию риелторов Московской области объединение проверенных специалистов рынка недвижимости. Все сделки застрахованы, мы несём полную ответственность за юридическую чистоту. Ваши деньги и документы в безопасности! Сертификат соответствия Национальному стандарту РОСС RU РГР ОС 50.0459 до 29.07.2029. Страховка в РЕСО-Гарантия (Договор 908/2992971232 от 26.03.2026)