Ярославское ш., 12 км от МКАД · земля с домом
Королев г., Королев гор. округ
Дом 123 м², участок 31 сот., бревно.
Дом по описанию: «О доме и коммуникациях: На участке расположен добротный, очень уютный дом 1999 года постройки из оцилиндрованного бревна (площадь 123 кв. м).»
Цена 42 тыс. ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 920 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 39 %
Земля рядом ≈1,26 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 919,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 542 тыс.–542 тыс. ₽/м², медиана 542 тыс.
Ремонт ≈2,26 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — магистральный; в описании: печь.
До ст. Валентиновка ≈1,4 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9804
Рейтинг 79/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 42.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 14.3 |
| участок | 5 | 100 % | 14.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 261 030 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 919,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 39 092 000 ₽ (31 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 7 сот. | 14 200 000 | 2 028 571 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 16 сот. | 29 900 000 | 1 868 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 17 сот. | 22 000 000 | 1 294 118 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 19,6 сот. | 32 356 500 | 1 650 842 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 23,3 сот. | 46 000 000 | 1 974 249 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 7 500 000 | 1 250 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5 сот. | 8 000 000 | 1 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 3,7 сот. | 6 200 000 | 1 675 676 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Загорянский дп | 5,5 сот. | 4 999 999 | 909 091 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Самаровка ТСН | 12 сот. | 12 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 123 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 541 667 / 541 667 / 541 667 |
| цена объекта | 42 500 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 36 125 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.9 км | Витенево д. | 120 м² | 18,8 сот. | 65 000 000 | 541 667 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 42 500 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 42 500 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 42 500 |
Описание
Заголовок: Лесная усадьба 31 сот. с центральными коммуникациями в мкр. Болшево (тупик) Описание: Продается уникальный, утопающий в зелени участок 31 сотка в самом приватном и престижном месте Королева Журнальном тупике (микрорайон Болшево / Валентиновка). Это редкое предложение для тех, кто ищет абсолютную тишину, вековые лесные деревья и камерную атмосферу стародачных мест, не отказываясь от безупречного городского комфорта. Участок тупиковый, граничит с лесополосой никакого сквозного трафика, только пение птиц и чистейший воздух. О доме и коммуникациях: На участке расположен добротный, очень уютный дом 1999 года постройки из оцилиндрованного бревна (площадь 123 кв. м). Дом полностью готов для круглогодичного проживания или использования в качестве гостевой резиденции на время строительства основного особняка. Планировка и атмосфера: Просторная гостиная с действующим камином, создающим неповторимый уют. Высокие потолки 3 метра, дающие много света и пространства. Разведено капитальное водяное отопление (радиаторы в каждой комнате). Все коммуникации ЦЕНТРАЛЬНЫЕ: Магистральный газ, центральный водопровод и центральная городская канализация (большая редкость для частного сектора в этой локации!). Электричество подключено, все договора с обслуживающими организациями на руках, лицевые счета оформлены. О участке: Площадь 31 сотка простор для воплощения любых ландшафтных и архитектурных идей. На участке растут зрелые лесные деревья, создающие атмосферу уединенного загородного поместья. Удобный подъезд к тупику, солидное соседство (многие живут круглый год). Инфраструктура и транспорт: Идеальный баланс загородной жизни и городской доступности. Вся инфраструктура г. Королев (школы, детские сады, супермаркеты, фитнес-центры) находится в 5-10 минутах езды. До ж/д платформы Валентиновка около 15-20 минут пешком (электричка до Ярославского вокзала, метро Комсомольская). Удобный выезд на Ярославское шоссе (12 км от МКАД). Один взрослый собственник. Свободная продажа. Быстрый выход на сделку. Оперативные показы по предварительной договоренности. Звоните, чтобы оценить магию этого места лично!