Ярославское ш., 81 км от МКАД · земля с домом
Полесье-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 150 м², участок 5 сот., пеноблок.
Дом по описанию: «Недостроенный дом 150 кв м из пеноблока.»
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 9 раз).
Рейтинг 64/100 · уверенность 62 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 212 тыс. → дом ≈788 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,59 млн / целевая ≈8,63 млн / пессимист. ≈7,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,83 млн ₽, маржа 50 %, ROI 99 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Бубяково ≈14,8 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9799
Рейтинг 64/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 253 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звездочка СНТ | 10,6 сот. | 800 000 | 75 472 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Журавлик СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 462 / 61 564 / 109 705 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 594 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 114 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 635 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 675 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 825 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 99 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.5 км | Мишутино с. | 151 м² | 5,5 сот. | 7 100 000 | 47 020 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Деулинская Слобода СНТ | 143 м² | 6 сот. | 14 200 000 | 99 301 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Уютное СНТ | 130 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 13 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Уютное СНТ | 130 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 15 385 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Слободищево д. | 135 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 50 370 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Деулинская Слобода СНТ | 158 м² | 6 сот. | 17 300 000 | 109 494 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Хомяково с. | 118,5 м² | 7,5 сот. | 13 000 000 | 109 705 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Селиваново д. | 120 м² | 7 сот. | 4 850 000 | 40 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Мишутино с. | 171,8 м² | 5 сот. | 12 500 000 | 72 759 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Мишутино с. | 171,8 м² | 5 сот. | 12 500 000 | 72 759 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 5 соток, в районе д. Еремино, СНТ Полесье-1. Электричество. Вода сезонная. Чистое, экологичное место. Лес. Грибные места. Тихие места. Недостроенный дом 150 кв м из пеноблока. 2 этажа. Подвал. 1 этаж: гостиная и комната. 2 этаж: 2 больших комнаты, можно сделать 3 полноценных.