Ярославское ш., 69 км от МКАД · земля с домом
Торгоша СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., дерево.
Дом по описанию: «Продаётся участок с недостроенным деревянным домом в СНТ Торгоша.»
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 14 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 16.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 10 раз).
Рейтинг 82/100 · уверенность 47 %
Земля рядом ≈389 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 84 тыс.–267 тыс. ₽/м², медиана 267 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,27 млн / целевая ≈11,04 млн / пессимист. ≈9,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,63 млн ₽, маржа 78 %, ROI 348 %.
⚠ ROI 348 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Топорково ≈1,4 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9793
Рейтинг 82/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 389 102 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 113 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6 сот. | 3 150 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Земледелец СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 12 сот. | 4 550 000 | 379 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Зубачево д. | 10 сот. | 8 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубачево д. | 26 сот. | 9 950 000 | 382 692 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 84 000 / 266 667 / 266 667 |
| цена объекта | 1 399 900 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 189 915 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 271 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 657 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 044 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 817 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 627 085 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 348 % |
| пояснение расчета | ROI 348 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 348 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Деулино СНТ да: «санузел» + «отделка» | 50 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | да: «санузел» + «мебель» | 45 м² | 7,9 сот. | 12 000 000 | 266 667 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Наш Дивный СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 45 м² | 7,9 сот. | 12 000 000 | 266 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 22.04.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 30.06.2026 | 13 999 000 (+12 499 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 399 900 (−12 599 100) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 399 900 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с недостроенным деревянным домом в СНТ Торгоша. Участок 8 соток, правильной прямоугольной формы, по центральной улице от въезда по асфальтированной дороге. Круглогодичный доступ к участку, в зимнее время дороги чистятся регулярно. Дом 50 кв.метров, 2 этажа, выполнен из бруса 150х150мм, пристроена веранда. Контур закрыт, крыша покрыта металлочерепицей. Отличные соседи. Въезд на территорию СНТ через охраняемые откатные ворота, всегда дежурит охрана. Рядом лес и несколько прудов. Грибные и ягодные места в пешей доступности. Рядом Сергиев Посад (в 10 минутах езды), входящий в Золотое кольцо России, где вся инфраструктура для комфорта. Удобная транспортная доступность. В 15 мин. пешком жд станция 76 км (Топорково). Либо на машине по Ярославскому шоссе. Тихое и уютное место для отдыха на природе. Один взрослый собственник, покажем в любое удобное для Вас время!