Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Лесок СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 3,7 сот., каркас, 2026 год.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 01.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 70 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 3,7 сот. = 384 тыс. → дом ≈766 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,61 млн / целевая ≈1,45 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −488 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Цемгигант ≈1,7 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №979
Рейтинг 21/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 788 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 384 000 ₽ (3,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 766 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 43 750 / 57 500 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 613 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 532 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 452 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 290 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -487 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Цементник СНТ | 32,3 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 52 632 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Пески пгт | 40 м² | 4,2 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 44,1 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 64 626 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Звезда СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 35,2 м² | 4,4 сот. | 1 600 000 | 45 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Пески СНТ | 43,9 м² | 4,7 сот. | 2 150 000 | 48 975 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Сосенки СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Химик-3 СНТ | 43,6 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 35 550 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Коломенский № 4 СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Спецстроевец СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 250 000 (+50 000) | история площадки |
| 15.07.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136606427 Продается дача в СНТ "Лесок" ваш идеальный уголок для отдыха! Представьте себе: утренняя роса на траве, пение птиц и шепот ветра в кронах сосен Это не мечта, а реальность, которая может стать вашей! На продажу выставлен участок в 4 сотки с новым каркасным домиком 2026 года постройки. Внутри вас ждут две уютные комнаты и просторная терраса, где можно наслаждаться утренним кофе или вечерними беседами с друзьями. СНТ "Лесок" расположено в южной части живописного города Воскресенска, всего в 10-15 минутах неспешной езды от Новорязанского шоссе. Окружение спокойного леса дарит вам возможность забыть о городской суете и насладиться природой. Удобное транспортное сообщение обеспечивается близостью к железнодорожным платформам "Цемгигант" и "Москворецкая" всего 5 минут на автомобиле. Этот домик чистый холст для вашей фантазии! Здесь вы сможете воплотить самые смелые дизайнерские идеи и создать уникальное место для отдыха и уединения. Не упустите шанс обрести загородный рай, где гармония природы и уют домашнего очага сочетаются в идеальном балансе. Обратите внимание: прописаться в данный момент невозможно, так как домик не оформлен, и материнский капитал не подходит. Не упустите возможность сделать этот чудесный уголок природы своим! Звоните и записывайтесь на просмотр уже сегодня!