Ярославское ш., 71 км от МКАД · земля с домом
Терпигорьево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 48,1 м², участок 15 сот.
Дом по описанию: «На участке расположен деревенский дом площадью 48,1 кв. м. Дом требует большой реконструкции.»
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 12.02.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 956 тыс. → дом ≈844 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈962 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈240 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈3,1 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9789
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 956 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 844 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 547 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Терпигорьево д. | 29 сот. | 3 000 000 | 103 448 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гальнево д. | 8 сот. | 840 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Терпигорьево д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гальнево ДНП | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гальнево ДНП | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Истомино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Терпигорьево д. | 23 сот. | 1 100 000 | 47 826 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Терпигорьево д. | 7,4 сот. | 300 000 | 40 541 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Истомино д. | 18 сот. | 1 080 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Суропцово д. | 10,5 сот. | 950 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 962 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 888 / 66 856 / 110 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 415 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 244 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 074 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 732 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 240 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Зеленая Горка ДНП | 48,9 м² | 7,7 сот. | 9 000 000 | 184 049 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Загорье СНТ | 48,3 м² | 12 сот. | 1 830 000 | 37 888 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Бужаниново с. | 50 м² | 16 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Радонежье ДНП | 50,4 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 67 460 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Рогачево д. | 48,3 м² | 13 сот. | 3 200 000 | 66 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дивный-3 ТСН | 50 м² | 14 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Наш Дивный СНТ | 50 м² | 14 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Березняки д. | 47 м² | 10,3 сот. | 3 999 000 | 85 085 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ветеран СНТ | 48 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 62 292 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Наш Дивный СНТ | 45 м² | 7,9 сот. | 12 000 000 | 266 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 536991. Предлагается к продаже земельный участок ИЖС площадью 15 сот., расположенный в деревне Терпигорьево Сергиево-Посадского городского округа. Категория - земли населенных пунктов. Участок прямоугольной формы, ровный, длительное время не возделывался. На участке есть два небольших пруда. Кадастровый номер - 50:05:0130302:35. На участке расположен деревенский дом площадью 48,1 кв. м. Дом требует большой реконструкции. Возможен снос строения и постройка нового на данном месте с минимальными административными затратами. Строение зарегистрировано. Кадастровый номер - 50:05:0130304:26.