Ярославское ш., 65 км от МКАД · земля с домом
Скоропусковский пгт, Сергиево-Посадский гор. округ
Участок 12 сот., каркас.
Дом по описанию: «Жилой дом: Общая площадь: 74,7 кв. м. Количество этажей: 2.»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 49 % · по фото: дом 4, участок 5, окружение 8, WOW 6
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,31 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 49 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,4 млн / целевая ≈6,66 млн / пессимист. ≈5,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,3 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈75 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Наугольный ≈2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9784
Рейтинг 72/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 88 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 32.7 |
| WOW | 10 | 56 % | 5.2 |
| дом | 5 | 33 % | 1.6 |
| сад | 5 | 44 % | 2.1 |
| МКАД | 15 | 50 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.7 |
| участок | 5 | 73 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 7.8 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.3 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 4 | старый каркасный дом, требует косметического и технического ремонта |
| участок и сад | 5 | участок с высокими соснами, выглядит заросшим и не ухоженным |
| окружение | 8 | красивый лесной массив, развитая инфраструктура рядом |
| WOW | 6 | хороший потенциал загородного дома в лесу для флиппинга |
перспективный объект в лесу с хорошей локацией, но требует вложений в дом и участок модель max-code, фото: 4, 09.11 04:36
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 314 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 813 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Звездочка СНТ | 5,6 сот. | 600 000 | 107 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Наугольное д. | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Наугольное д. | 14 сот. | 6 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Наугольное д. | 12 сот. | 3 750 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Наугольное д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Степково д. | 37,1 сот. | 21 000 000 | 566 038 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Степково д. | 22,7 сот. | 12 000 000 | 528 634 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гусево СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Степково д. | 8,7 сот. | 6 500 000 | 747 126 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Наугольное д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈75 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 375 / 93 750 / 93 750 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 404 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 034 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 664 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 923 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 298 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈75 м² |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Деулино СНТ да: «с/у» + «мебель» | 80 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | да: «с/у» + «ремонт» | 71,7 м² | 12 сот. | 14 000 000 | 195 258 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | да: «ванные» + «ремонт» | 80 м² | 11,2 сот. | 7 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мир СНТ да: «душевую» + «отделка» | 80 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 49 375 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, пгт Скоропусковский, мкр-н Сергиев Посад-14, ул. Афремовская, д. 33. Земельный участок: Общая площадь: 1214 кв. м. Кадастровый номер: 50:05:0120147:994. Категория земель: земли населённых пунктов (не СНТ). Важное преимущество: взносы платить не нужно. Жилой дом: Общая площадь: 74,7 кв. м. Количество этажей: 2. Материал стен: каркасно-обшивные. Статус: зарегистрирован как жилой дом. Кадастровый номер: 50:05:0120147:957. Важный нюанс: все документы оформлены, один взрослый собственник. Локация и окружение: В 500 метрах: средняя школа 12, детский сад, магазин Пятёрочка, несколько частных магазинов. Транспорт: маршрутное такси от ворот, рейсовые автобусы 26 и 23, маршрутки до остановки Совхоз. Расстояние до Сергиева Посада: около 8 км.