Ярославское ш., 72 км от МКАД · земля с домом
Краснозаводск г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 55 м², участок 15 сот., 2010 год.
Дом по описанию: «Участок 15 сот ИЖС, газ+электр, дом 55 м2 Продаётся участок 15 сот.»
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 12.02.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,44 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. пл. 83 км ≈3 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9781
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 444 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 956 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 564 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 6,7 сот. | 900 000 | 134 328 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 2 990 000 | 299 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Рогачево д. | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 9 сот. | 849 000 | 94 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 11,5 сот. | 3 500 000 | 304 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 528 / 57 407 / 81 818 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 240 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 078 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 916 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 592 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 398 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | 54 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 57 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 40 лет Октября СНТ | 54,3 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 42 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лесное СНТ | 55 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 54 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 57 407 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Игнатьево д. | 56 м² | 19 сот. | 3 999 000 | 71 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Душищево д. | 53 м² | 15 сот. | 1 300 000 | 24 528 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Игнатьево-4 СНТ | 56 м² | 9,5 сот. | 2 400 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 57 м² | 7,8 сот. | 3 900 000 | 68 421 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 50 м² | 14 сот. | 3 550 000 | 71 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 61,6 м² | 7,5 сот. | 5 990 000 | 97 240 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 15 сот ИЖС, газ+электр, дом 55 м2 Продаётся участок 15 сот. с двухэтажным домом 55 м2, расположен в черте города Краснозаводск (пос. Зеленый) В доме газ и электричество. Участок правильной формы , ровный, межевание сделано кадастровый номер здания: 50:05:0110215:952 кадастровый номер участка: 50:05:0110201:233 Со всех сторон огорожен забором (сетка рабица) К дому подходи асфальтированная дорога. До г.Краснозаводск - 3,5 км. В шаговой доступности от дома супермаркет, автобусное сообщение до Сергиева Посада, Краснозаводска и ж/д станции Бужаниново. Не агент . Торг уместен . Документы чистые , один собственник .