Ярославское ш., 100 км от МКАД
Калошино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 29,5 м², участок 6,1 сот., брус, 2020 год.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 60 %
Земля ≈19 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 116 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 27 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈490 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈959 тыс. → от пессимистичной прибыль −806 тыс. ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — есть; отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Власово ≈31,3 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9765
Рейтинг 12/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 19 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 18 979 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 116 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 384 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 915 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Калошино д. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калошино д. | 30 сот. | 590 000 | 19 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калошино д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калошино д. | 20 сот. | 200 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калошино д. | 10 сот. | 100 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калошино д. | 32 сот. | 600 000 | 18 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калошино д. | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 280 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Заболотье с. | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заболотье с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 490 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 027 / 41 219 / 58 824 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 199 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 139 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 079 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 959 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -806 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Федорцово д. | 27,9 м² | 4,5 сот. | 1 150 000 | 41 219 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Николо-Кропотки с. | 27 м² | 9 сот. | 800 000 | 29 630 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Леоново д. | 32,3 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Селихово д. | 36 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 43 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Сахарово д. | 37 м² | 5,5 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 999 000 (−201 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 800 000 (−199 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.10.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом ПМЖ ( не СНТ) , прописка, из бруса 2-х этажный, на винтовых сваях, печное отопление, колодец на 7 колец, электричество, туалет на улице, две теплицы, деревья, кусты,грядки, забор из профлиста. Есть газовый баллон + 2-х конфорочная плита. Участок квадратный, соседи с 2-х сторон.