Ярославское ш., 74 км от МКАД
Машиностроитель СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 96 м², участок 6 сот., 2022 год.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 52 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 347 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 48 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,74 млн / целевая ≈4,27 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈472 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈1 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9757
Рейтинг 40/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 12.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 823 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 347 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 303 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 573 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шубино х. | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Машиностроитель СНТ | 11,1 сот. | 1 150 000 | 103 604 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Машиностроитель СНТ | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шубино х. | 12,8 сот. | 700 000 | 54 687 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Природа СНТ | 11,1 сот. | 930 000 | 83 784 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Природа СНТ | 8,2 сот. | 783 000 | 95 488 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Природа СНТ | 9 сот. | 920 000 | 102 222 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 48 515 / 52 111 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 743 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 506 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 269 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 794 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 471 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Метролог СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 90 м² | 6,1 сот. | 4 690 000 | 52 111 | в продаже 03.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ветеран СНТ да: «с/у» + «отделкой» | 101 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 48 515 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дивный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 6,5 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В тихом и живописном месте имеется отличный проект. Дом с панорамным остеклением и большим количеством света. И так начнем с живописной асфальтированной дороги, На въезде в поселок и по его территории установлено видеонаблюдение в целях безопасности, так же установлен шлагбаум и проживает грозный сторож. В пешей доступности ж/д станция 90 км Ярославского направления. Дом имеет проект с большим количеством окон на световую сторону, лестница и прочая мебель планировалась быть отодвинута к несолнечной стороне. Фундамент свайноростверковый, Перекрытия дома монолитные плиты на полу первого и второго этажа. Высое потолки на втором этаже более 3 метров. Площадь дома 96 квадратных метров и имеет свободную планировку. Свободная продажа. Один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. Звоните! Ваши сделки с недвижимостью в надежных руках! Мы являемся членами Российской гильдии риэлторов и Гильдии риэлторов Московской области, что гарантирует высокий уровень профессионализма и безопасность каждой сделки. Строго соблюдая стандарты работы Гильдии Риэлторов Московской области, мы обеспечиваем полную защиту ваших интересов. Наши услуги застрахованы по программе гражданской ответственности, что дополнительно подтверждает нашу ответственность и заботу о клиентах. Мы гарантируем надежность и комфорт при покупке, продаже или аренде любых видов недвижимости квартир, домов и коммерческих объектов.