Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Спецстроевец СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 5 сот.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 309 тыс. → дом ≈891 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,66 млн / целевая ≈1,49 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль −493 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берендино ≈2,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №975
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 309 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 891 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Спецстроевец СНТ | 5,8 сот. | 1 300 000 | 224 138 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Потаповское СНТ | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Потаповское СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Строитель-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Потаповское СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Мечта СНТ | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 7,8 сот. | 350 000 | 44 872 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 41 250 / 78 750 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 659 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 576 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 493 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 327 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -493 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Ивушка-2 СНТ | 40 м² | 6,9 сот. | 3 150 000 | 78 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мечта СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ветеран СТСН | 41 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 31 707 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 43 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Лесное СНТ | 42,5 м² | 6,3 сот. | 1 200 000 | 28 235 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Металлист-2 СНТ | 40 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Автомобилист ТСН | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Матросовец СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 750 000 | 18 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Химик-3А СТСН | 40 м² | 6 сот. | 770 000 | 19 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дубрава СТСН | 40 м² | 6,8 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовый участок в живописном месте. Возможна прописка. Рядом озеро и лес. Чистый воздух. На участке кирпичная кухня и сарай. Каркас от теплицы. Яблони, слива, малина и виноград.