Ярославское ш., 81 км от МКАД
Актер СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 77,2 м², участок 9,6 сот., щитовой, 1983 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 324 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 29 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −847 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Наугольный ≈18,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9748
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 324 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 476 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 119 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Актер СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посевьево д. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посевьево д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посевьево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посевьево д. | 20 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Приозерье ДНП | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Посевьево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Посевьево д. | 20 сот. | 560 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приозерье ДНП | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Посевьево д. | 14,3 сот. | 1 200 000 | 83 916 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 444 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 33 784 / 50 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 659 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 526 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 393 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 127 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -847 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.8 км | Гусево-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 890 000 | 36 125 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Васильково СНТ | 74 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 33 784 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Дубна СНТ | 81,4 м² | 6,9 сот. | 2 600 000 | 31 941 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Автомобилист СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Перелески СНТ | 92 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 54 348 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Уютный дп | 60 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.10.2026 | 1 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1457. Предлагается к продаже уютная двухэтажная дача в знаменитом СНТ "Актер", история которого овеяна именами известных деятелей театра и кино. Это место с особой атмосферой, где каждый уголок пропитан творчеством. Дом общей площадью 77,2 м2, построенный из щитовых панелей на надежном ленточном фундаменте, сочетает в себе практичность и комфорт. Здание в два этажа под шиферной крышей с уникальной системой водостока встречает вас теплом и гостеприимством. На первом этаже вас ждут две комнаты и кухня. Поднимаясь на второй этаж, вы попадаете в просторный холл, ведущий в две дополнительные комнаты, а в стенах предусмотрены удобные встроенные места для хранения, что позволяет поддерживать идеальный порядок. Сердцем дома является печь-камин, которая не только эффективно отапливает все помещения, но и создает неповторимую атмосферу уюта долгими вечерами. В дом заведена центральная питьевая вода, а электрическая мощность в 5 кВт достаточна для всех бытовых нужд. К дому нужно приложить немного усилий и он вернет свой благородный вид. Жемчужина этого предложения ухоженный участок площадью 9,6 соток. Сухой, чистый, расположенный на возвышенности, он открывает возможности для творчества. Участок имеет заезд с двух сторон. С лицевой стороны присутствует небольшой уклон, в то время как за домом территория ровная, что идеально подходит для разбивки огорода, цветника или зоны отдыха. Этот уголок идеальное место для тех, кто ценит тишину, природу и историю, кто мечтает о собственном загородном доме для творческих занятий или просто для отдыха. Звоните и записывайтесь на просмотр._____________________________ Наша компания входит в Гильдию риелторов Московской области объединение проверенных специалистов рынка недвижимости. Все сделки застрахованы, мы несём полную ответственность за юридическую чистоту. Ваши деньги и документы в безопасности! Сертификат соответствия Национальному стандарту РОСС RU РГР ОС 50.0459 до 29.07.2029. Страховка в РЕСО-Гарантия (Договор 908/2992971232 от 26.03.2026)