Ярославское ш., 94 км от МКАД
Филипповское д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 54,2 м², участок 18 сот., 2024 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 650 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,05 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −176 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈23,2 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9746
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 650 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 218 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Филипповское д. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Филипповское д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Филипповское д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Филипповское д. | 10,7 сот. | 440 000 | 41 121 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Филипповское д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Филипповское д. | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузьмино д. | 18 сот. | 765 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузьмино д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузьмино д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 084 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 143 / 51 552 / 70 619 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 047 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 895 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 742 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -176 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Журавли КП | 54 м² | 20 сот. | 6 000 000 | 111 111 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Журавли КП | 53,6 м² | 10 сот. | 3 650 000 | 68 097 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ясниково д. | 53,6 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 970 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Константиново с. | 57 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Шабурново д. | 50 м² | 13 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Лесное Озеро КП | 56 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 32 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Константиново с. | 58 м² | 13 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Константиново с. | 58 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Садовниково д. | 56,5 м² | 15 сот. | 3 990 000 | 70 619 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лесная Капель дп | 50 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 03.11.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 18 соток с недостроенным домом 54,2 м2 в д. Филипповское Продаётся участок 18 соток с зарегистрированным жилым домом. Возможность завершить строительство и обустроить дом под себя! Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, д. Филипповское Участок Площадь 18 соток (1 800 м2) Земли населённых пунктов Вид разрешённого использования для ведения личного подсобного хозяйства Живописное природное окружение Дом Площадь 54,2 м2 Построен в 2024 году Зарегистрирован в ЕГРН Каркас и крыша готовы Внутренняя отделка не выполнена Требуется завершение строительных работ и обустройство конструкций Дом продаётся в состоянии недостроя. Покупателю предстоит завершить работы по утеплению и устройству перекрытия, выполнить внутреннюю отделку и подготовить дом к эксплуатации. Можно спланировать дальнейшие работы с учётом собственных требований и бюджета. Расположение В шаговой доступности остановка общественного транспорта До Сергиева Посада около 38 км Рядом деревня Кузьмино, где есть школа, детский сад, магазины и пункт выдачи Ozon Поблизости расположены конное и фермерские хозяйства Причина продажи: изменились планы. Продажа срочная. Участок подойдёт тем, кто ищет место для загородного дома и готов завершить строительство самостоятельно. Пишите или звоните, чтобы уточнить подробности и договориться о просмотре.