Ярославское ш., 65 км от МКАД
Агрохимик СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 36,3 м², участок 6 сот.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,19 млн; первая цена 2,19 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 559 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈626 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −982 тыс. ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Дубининское ≈2,1 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9740
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 88 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 238 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 559 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 341 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 942 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березняки СНТ | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Удачный ТСН | 12,8 сот. | 2 000 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агрохимик СНТ | 10,2 сот. | 1 500 000 | 147 059 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березняки СНТ | 10,3 сот. | 1 650 000 | 160 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березняки д. | 38,8 сот. | 4 200 000 | 108 247 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березняки д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березняки д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Удачный ТСН | 13 сот. | 1 679 000 | 129 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нива дп | 8,5 сот. | 750 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 626 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 42 857 / 79 104 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 574 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 495 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 417 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 259 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -982 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Химик-2 СНТ | 36,4 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 38 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Шильцы СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Север СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Труд СНТ | 41 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Золотилово д. | 36 м² | 8,2 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Росток СНТ | 33,5 м² | 5,3 сот. | 2 650 000 | 79 104 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Заря СНТ | 40,8 м² | 5 сот. | 1 799 000 | 44 093 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Торгоша СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 2 190 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 090 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 1 990 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.10.2026 | 1 900 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 1 900 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СРОЧНО!!! Продаю дачу в СНТ "Агрохимик".\nУчасток 6 соток ровный, прямоугольной формы, с плодовыми деревьями и кустарниками. На участке садовый дом 36 кв. м. (веранда и две комнаты). Электричество, летний водопровод. \nСНТ огорожено, въезд - ворота. \nНа машине от МКАД по Ярославскому шоссе 65км.\nОт ж/д станции \u0027Топорково (пл. 76 км)" пешком 25-30 минут (2,5км)\nТак же можно добраться от Сергиева-Посада на маршрутке. \nАвтобусная остановка, Пятёрочка, Дикси, рынок в шаговой доступности (10 минут пешком)\nДо озера Торбеево 3,5км\nДо Сергиева Посада 7км. \nСобственник. \nРиелторов просьба не беспокоить!