Ярославское ш., 58 км от МКАД
Солнечная Поляна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 35 м², участок 5,5 сот., 2009 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 494 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −492 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 62 км ≈2,2 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9730
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 883 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 494 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 606 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 886 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Солнечная Поляна СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Левково д. | 12 сот. | 899 000 | 74 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исток СНП | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кузьминки СНТ | 8,1 сот. | 999 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кузьминки СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Орбита СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васьково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Орбита СНТ | 12,8 сот. | 1 150 000 | 89 844 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Васьково д. | 11,2 сот. | 1 700 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Васьково д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 810 / 68 572 / 113 158 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 366 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 248 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 129 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 893 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -492 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Светлое СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Герасимиха д. | 35 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Родничок СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Монолит СНТ | 36,8 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 94 837 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Новожелтиково д. | 38 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 113 158 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Плоцкий Луг ТСН | 35 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Лавровки пос. | 32,6 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 36 810 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Лавровки пос. | 32,6 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 42 945 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 32,8 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 94 512 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Конструктор СТ | 37 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 41 892 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается участок с двумя домами один используется как баня с комнатой отдыха наверху.