Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Елкино д., Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 455 тыс. → дом ≈745 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,42 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −586 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Хорлово ≈3,4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №973
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 861 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 455 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 745 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Елкино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Елкино д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 17 сот. | 1 250 000 | 73 529 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 21,6 сот. | 1 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Елкино д. | 3,5 сот. | 290 000 | 82 857 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елкино д. | 7,6 сот. | 1 150 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елкино д. | 15,7 сот. | 2 950 000 | 187 898 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 42 857 / 76 667 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 417 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 275 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 134 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -586 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Ветеран СТСН | 40 м² | 8 сот. | 1 180 000 | 29 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Заречье СНТ | 42 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Разлив СНТ | 42,9 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 55 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Химик-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Воскресенские луга-1 дп | 36 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 111 111 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Ягодка СТ | 32 м² | 4,7 сот. | 1 150 000 | 35 938 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Воскресенск СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Огонек СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 33 626 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Лесок СНТ | 30 м² | 4,5 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Дружба-7 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в живописном уголке природы,рядом с озером. Дом 2 этажа советской постройки , в жилом состоянии для проживания в летний период, на первом эт. небольшая кухня, 2 комнаты 6-кв.м и 14 кв.м, на втором этаже 1 комната -16 кв.м и балкон . Вода в снт из артезианской скважины во время сезонного полива .Участок ровной , правильной формы с многочисленными посадками плодово-ягодных деревьев и кустарников,клубника, садовые цветы, имеется летняя кухня, хозблок, летний душ,машиноместо и металлические ворота .Рядом с участком выход к озеру, дорога в снт отсыпана,чистится в зимнее время,соседи все приличные.Звоните покажем и реальному покупателю приятный торг.