Ярославское ш., 59 км от МКАД
Гея СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 45 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 876 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 44 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,07 млн / целевая ≈4,56 млн / пессимист. ≈4,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,51 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Топорково ≈5,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9726
Рейтинг 75/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 82 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 876 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 274 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дерюзино с. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильинки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильинки д. | 13,5 сот. | 2 850 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильинки д. | 21 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильинки д. | 16 сот. | 4 137 390 | 258 587 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильинки д. | 19,8 сот. | 2 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Смена д. | 6 сот. | 1 398 400 | 233 067 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дерюзино с. | 16,5 сот. | 2 390 000 | 144 848 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дерюзино с. | 13 сот. | 1 940 000 | 149 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дерюзино с. | 9 сот. | 2 350 000 | 261 111 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 611 / 140 884 / 140 884 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 816 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 563 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 056 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 508 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Родник-9 СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 36 м² | 6 сот. | 1 570 000 | 43 611 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ивушка СНТ да: «санузлом» + «заезжай и живи» | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Вихрево д. да: «санузлом» + «заезжай и живи» | 36,2 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 140 884 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 26.09.2026 | 2 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.11.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143371602 Продается дача в Сергиево Посадском районе, сел.пос.Березняково в райне деревни Дерюзино. Уютный 2х этажный домик расположен в СНТ Гея, около леса. Два этажа, терраса. Дом стоит на сваях, летний. Вода свой колодец. Граничит с лесом. Можно собирать грибы и наслаждаться чистым хвойным воздухом. Рядом с СНТ Торбеево озеро, пляж. Показ по предварительной договоренности.