Ярославское ш., 74 км от МКАД
Каменки СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 83 м², участок 6,2 сот., 2011 год.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 11.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 275 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Желтиково ≈9,9 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9721
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.5 |
| участок | 5 | 20 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 390 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 975 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 795 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Каменки СНТ | 22,5 сот. | 3 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Алферьево д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Натальино СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Натальино СНТ | 9,8 сот. | 400 000 | 40 816 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рыбацкая Деревня ДНП | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Соснинские дачи СНТ | 7,3 сот. | 350 000 | 47 945 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Натальино СНТ | 10 сот. | 530 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рыбацкая Деревня ДНП | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Рыбацкая Деревня ДНП | 21,5 сот. | 950 000 | 44 186 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 39 583 / 84 577 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 159 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 001 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 843 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 527 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 045 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Васильевское с. | 84 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Васильевское с. | 84 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Север СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 49 375 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Плетневка СНТ | 81 м² | 7,8 сот. | 5 000 000 | 61 728 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 95 м² | 6 сот. | 15 300 000 | 161 053 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 90 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 35 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Новинки д. | 87 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 74 713 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каменки СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Мостовик пос. | 80,4 м² | 6,6 сот. | 6 800 000 | 84 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Соснинские дачи СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 850 000 | 39 583 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.10.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
садовое товарищество расположено вблизи дер. Маньково, зимой дороги чистятся, отличная транспортная доступность до гор. Сергиев Посад. Один взрослый собственник.