Ярославское ш., 35 км от МКАД
Юность СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 30 м², участок 5 сот., 1993 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 18.03.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 60 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 977 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 63 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈399 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Путилово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9715
Рейтинг 55/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 16.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 19.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 195 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 977 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 323 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Урожайный СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Урожайный СНТ | 7,7 сот. | 2 200 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восточное-2 ДНП | 5,9 сот. | 1 549 999 | 262 712 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Геодезия-9 СНТ | 8,1 сот. | 5 650 000 | 697 531 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трудпоселок СНТ | 5,1 сот. | 595 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трудпоселок СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мираж СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восточный СНТ | 5,3 сот. | 1 800 000 | 339 623 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Геодезия-9 СНТ | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Свет СНТ | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 333 / 107 395 / 136 667 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 443 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 099 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 399 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Звезда СНТ | 30 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Трубино КП | 30 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 133 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Память Мичурина СНТ | 33,6 м² | 5,4 сот. | 4 000 000 | 119 048 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Луч СНТ | 35 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 102 857 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Электрик СНТ | 30 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Лосиный Парк КП | 27 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 129 630 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Заря-2 СНТ | 30,6 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 104 575 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Литвиново-1 СНТ | 27 м² | 5,5 сот. | 2 250 000 | 83 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Ветеран Космоса СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 4 100 000 | 136 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Никулино д. | 37,2 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 110 215 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Идеальный вариант для приобретения загородной недвижимости! Уютный и светлый летний дом, расположенный на земельном участке правильной формы в непосредственной близости от лесного массива, водоема и объектов социальной сферы. Новая проводка и свайный фундамент. Участок находится в закрытом СНТ. Круглогодичный подъезд к участку! В дом заведены следующие коммуникации: центральное электроснабжение, вода (скважина), канализация (септик). Документы проверены и готовы к сделке. Звоните, всегда покажем! (лот:240972)