Ярославское ш., 84 км от МКАД
Зеленый СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 66 м², участок 7 сот., 2008 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,39 млн; первая цена 2,39 млн ₽ от 06.09.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 58 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 44 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,72 млн / целевая ≈6,05 млн / пессимист. ≈5,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,2 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Бужаниново ≈4,6 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9711
Рейтинг 63/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 003 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 297 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 652 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мирный пос. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленый СНТ | 40 сот. | 5 700 000 | 142 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 40 сот. | 9 500 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 6 480 000 | 432 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15 сот. | 1 480 000 | 98 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,5 сот. | 1 800 000 | 276 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15,5 сот. | 3 500 000 | 225 806 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 13 сот. | 1 760 000 | 135 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 548 / 102 192 / 169 231 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 722 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 386 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 050 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 378 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 203 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | да: «санузел» + «ремонт» | 61,6 м² | 7,5 сот. | 5 990 000 | 97 240 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Наш Дивный СНТ да: «ванных» + «мебель» | 65 м² | 6,8 сот. | 10 999 999 | 169 231 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Веригино СНТ да: «душевая» + «мебель» | 62 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 43 548 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Зеленая Горка ДНП да: «ванные» + «ламинат» | 70 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 107 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2026 | 2 390 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 300 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 106175506 Уважаемые покупатели!!! К покупке предлагаем замечательную дачу,расположенную по адресу: МО,Сергиево Посадский р-н,СНТ Зеленый. РАЗУМНЫЙ ТОРГ ПРИВЕТСВУЕТСЯ !!! Участок 6,6 сотки по документам(по факту 7,2сотки).Межевание есть!!! Участок ровный,правильной формы!!! Солнечный,сухой,разработан!!!На участке хоз.блок,теплица,лавочки с навесом,качели,бочки !!! Дом 2008г.постройки, кирпичный,двухэтажный +3-й мансардный этаж !!! Свет( 5 кВт) в дом заведен,!!! Отопление печное ,печь есть как на первом,так и на втором этаже!!! На первом этаже просторная гостиная 20кв.м. Печь,отапливаемая дровами,на печи две комфорки,для приготовления еды!!! На втором этаже комната 20кв.м. Фундамент ленточный 1,6м в глубину ! С/У на улице(биотуалет) ! Членские взносы 6000р.-7000р.в год,электричество оплачивается по счетчику !!! Участок без долгов и обременений!!!Один взрослый собственник !!! Оперативный показ!!! Звоните,будем рады !!!