Ярославское ш., 60 км от МКАД
Садовод СНТ (Гражданский пос.), Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 6,5 сот., каркас, 1995 год.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 12.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈274 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,78 млн → дом ≈712 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 48 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −462 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Сергиев Посад ≈3 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9703
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 273 582 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 778 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 712 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 9 сот. | 6 300 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 7,5 сот. | 4 300 000 | 573 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5,7 сот. | 5 100 000 | 894 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 4 700 000 | 626 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7,7 сот. | 5 950 000 | 772 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 5,8 сот. | 2 000 000 | 344 828 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 6 сот. | 1 499 000 | 249 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 4,5 сот. | 1 100 000 | 244 444 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 78 334 / 113 514 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 944 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 797 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 650 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 355 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -461 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Березняки СНТ | 37 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 113 514 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дивный ДНП | 40 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дубининское д. | 33 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 490 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 490 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144777551 Уважаемые покупатели! Предлагаем вашему вниманию двухэтажный дачный дом общей площадью 40 кв.м, расположенный на участке размером 6.5 соток по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, СНТ "Садовод". О Доме: Двухэтажный каркасный дом общей площадью 40 кв.м был возведён в 1995 году. Каждый этаж включает в себя одну комнату размером 12 кв.м и террасу аналогичной площади. Внутренние стены отделаны вагонкой. Деревянные окна придают интерьеру уют и способствуют естественной циркуляции воздуха. Крыша покрыта волнистыми асбоцементными листами. Фундамент построен на свайной основе из бетонных блоков. Мебель остаётся в комплекте с домом. Коммуникации: Электроснабжение составляет 7 кВт. Договор заключен напрямую с АО "Мособлэнерго". Для обогрева применяются электрические обогреватели. Система канализации не предусмотрена. С мая по ноябрь водоснабжение участка обеспечивается поселковым водопроводом, который получает воду из артезианской скважины. Вода из скважины пригодна для питья. Об участке: Участок площадью 6.5 соток характеризуется ровной поверхностью и отсутствием избыточной влаги. Его границы отмечены забором из профлиста. Распашные ворота облегчают доступ. На территории предусмотрена парковка для двух автомобилей. Здесь также находится хозблок размером 4х3 метра, предназначенный для хранения садового оборудования. В СНТ планируется газификация. Проект уже реализован, и строительство газопроводов запланировано на 2027-2028 год. Расположение: Дом находится всего в 15 минутах ходьбы от Сергиева Посада. В 700 метрах находится автобусная остановка, откуда отправляются автобусы 2, 34, а также 1 до станции Сергиев Посад. Интервал между рейсами составляет 30 минут. СНТ окружено забором, а въезд охраняется автоматическими воротами и камерами. Железнодорожные пути Ярославского направления находятся в 120 метрах за лесной зоной, которая прилегает к этому участку. Оформление: Участок успешно прошёл межевание. Дом оформлен как садовый и принадлежит одному собственнику. Вся документация для продажи подготовлена, и сделка может быть завершена в ближайшее время. Годовой взнос в СНТ составляет 12 000 рублей. Звоните: Мы готовы ответить на все ваши вопросы по телефону. Организуем просмотр в любой день недели после предварительной договорённости. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.