Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Ворыпаевка д., Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 51 сот., кирпич, 1990 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈112 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 51 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль −103 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Лысцовская ≈8,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №97
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 742 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 699 000 ₽ (51 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Шапкино д. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шапкино д. | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шапкино д. | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шапкино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шапкино д. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Морозовка д. | 15 сот. | 1 999 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шапкино д. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шапкино д. | 30 сот. | 10 200 000 | 340 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 523 / 72 688 / 105 832 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 184 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 975 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 766 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 347 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -103 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Андреевское с. | 46,3 м² | 25,5 сот. | 4 900 000 | 105 832 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Богородское д. | 51 м² | 30 сот. | 2 890 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Санино д. | 62 м² | 26 сот. | 5 500 000 | 88 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Фоминское д. | 57,4 м² | 26 сот. | 2 900 000 | 50 523 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в д. Ворыпаевка, СНТ "Радуга". Я собственник, продаю дачу сама. Более 5 лет в собственности. Дом кирпичный, внутри отделан вагонкой. Дверь металлическая, далее кухня, потом комната с печь-камином. Лестница на 2 этаж в комнату. На участке растут плодоносящие яблони, немного смородиновых кустов, Имеется место для парковки автомобиля. Вода для полива даётся по графику СНТ. В доме электричество на всех этажах. Рядом с СНТ находится прекрасный лес с грибами и ягодами, Недалеко озеро можно купаться, на территории есть продуктовый магазин. Дружелюбные соседи, свежий воздух. Прямая продажа от собственника. С агентами не работаю. Дача юридически чистая, проблем с документами не будет.