Ярославское ш., 96 км от МКАД
Дубровский Лес дп, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 66 м², участок 12,5 сот., пеноблок, 2019 год.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 354 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,78 млн / целевая ≈4,3 млн / пессимист. ≈3,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈338 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈29,5 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9695
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 77 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 288 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 354 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 196 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 273 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дубровский Лес дп | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровский Лес дп | 11,2 сот. | 503 000 | 44 911 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровский Лес дп | 7,5 сот. | 1 450 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровский Лес дп | 20,3 сот. | 567 000 | 27 931 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровский Лес дп | 22,5 сот. | 750 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровский Лес дп | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровский Лес дп | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Скорынино д. | 24 сот. | 699 651 | 29 152 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Скорынино д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 10 сот. | 280 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 014 / 73 828 / 164 653 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 782 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 543 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 304 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 826 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 338 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Переславичи д. | 72,4 м² | 11,5 сот. | 7 100 000 | 98 066 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Переславичи д. | 72,4 м² | 11 сот. | 7 500 000 | 103 591 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Сахарово СНТ | 65,8 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 75 988 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Закубежье с. | 60 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Сахарово СНТ | 65,8 м² | 7,7 сот. | 5 500 000 | 83 587 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Заболотье с. | 56,2 м² | 7,4 сот. | 900 000 | 16 014 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Константиново с. | 60 м² | 14 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Богородское пгт | 66,2 м² | 10 сот. | 10 900 000 | 164 653 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Сахарово д. | 62 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 53 226 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Калинка СНТ | 80 м² | 9 сот. | 2 050 000 | 25 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1520. Представляем вашему вниманию уникальный объект недвижимости дом-магазин в живописном месте Московской области, Сергиево-Посадского округа, СНТ "Дубровский лес". Этот одноэтажный дом из пенобетонных блоков общей площадью 66 м2 расположен на огороженном земельном участке в 12,54 сотки. Идеальное решение для тех, кто хочет совместить комфортное проживание с ведением собственного дела. Внутри вас ждёт свободная планировка, позволяющая организовать пространство по вашему вкусу. Отдельный вход с улицы создает условие для успешной коммерческой деятельности. Благодаря удачному расположению при въезде в СНТ и постоянному пешеходному трафику, вы получаете готовую возможность для получения дополнительного дохода от аренды или собственного бизнеса. Все документы проверены и подготовлены к сделке. Не упустите шанс стать владельцем многофункционального объекта недвижимости! Звоните для просмотра и получения подробной информации._____________________________ Наша компания входит в Гильдию риелторов Московской области объединение проверенных специалистов рынка недвижимости. Все сделки застрахованы, мы несём полную ответственность за юридическую чистоту. Ваши деньги и документы в безопасности! Сертификат соответствия Национальному стандарту РОСС RU РГР ОС 50.0459 до 29.07.2029. Страховка в РЕСО-Гарантия (Договор 908/2992971232 от 26.03.2026)