Ярославское ш., 87 км от МКАД
Константиново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 57 м², участок 14 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 390 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −837 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈23,9 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9693
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 390 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 210 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 772 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Константиново с. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Константиново с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 42,5 сот. | 1 950 000 | 45 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Константиново с. | 9,6 сот. | 850 000 | 88 542 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново ТСН | 15 сот. | 390 000 | 26 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 17 сот. | 350 000 | 20 588 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 694 / 53 226 / 83 182 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 984 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 827 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 513 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -837 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Константиново с. | 58 м² | 13 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Константиново с. | 58 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 60 м² | 14 сот. | 4 300 000 | 71 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кисляково д. | 60 м² | 18 сот. | 4 990 900 | 83 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ясниково д. | 53,6 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 970 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чернецкое д. | 49 м² | 20 сот. | 1 700 000 | 34 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сахарово д. | 62 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сахарово д. | 62 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 53 226 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мергусово д. | 58 м² | 20 сот. | 3 300 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сахарово д. | 65,8 м² | 7,7 сот. | 5 500 000 | 83 587 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 02.04.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 600 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом с земельным участком. Дом двухэтажный , деревянный, утеплённый, не отапливаемый. На первом этаже две комнаты, на втором одна комната, кухня, большая терасса. Окна деревянные.