Ярославское ш., 39 км от МКАД
Строитель СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 53,2 м², участок 6 сот., 1985 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 13.10.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 50 %
Земля ≈323 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,94 млн → дом ≈763 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 75 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,44 млн / целевая ≈4 млн / пессимист. ≈3,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈192 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ашукинская ≈1,1 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9686
Рейтинг 41/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 5.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 322 765 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 937 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 763 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 342 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Строитель СНТ | 8,6 сот. | 3 300 000 | 383 721 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 15 сот. | 6 440 000 | 429 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ашукино дп | 15 сот. | 5 890 000 | 392 667 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ашукино дп | 7 сот. | 2 900 000 | 414 286 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ашукино дп | 8,2 сот. | 2 708 480 | 330 302 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ашукино дп | 3,3 сот. | 3 300 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Данилово д. | 8,6 сот. | 3 300 000 | 383 721 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 7,9 сот. | 2 530 000 | 320 253 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ашукино дп | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ашукино дп | 9 сот. | 2 629 000 | 292 111 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 064 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 86 444 / 167 845 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 439 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 217 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 995 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 551 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 192 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Нагорное СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50,9 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 86 444 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Поселок Бортнево ДНП да: «ванная» + «мебелью» | 56,6 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 167 845 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Чекмово-1 СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 58 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 53,2 м2, построенная в 1985 году. Дача двухэтажная, три комнаты. Участок 603 кв.м, расположен в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) в границах поселка с асфальтированным подъездом и рядом с остановкой общественного транспорта, до ж/д станции Ашукино 15 мин пешком. В шаговой доступности вся инфраструктура поселка школа, сады, магазины. В СНТ сейчас идет оформление газоснабжения. Кадастровый номер дачи 50:13:0020107:1040 Кадастровый номер земельного участка 50:13:0040215:9