Ярославское ш., 76 км от МКАД
Душищево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 44,6 м², участок 15,1 сот., кирпич.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 03.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 15,1 сот. = 793 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 70 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈792 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −816 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Бужаниново ≈4,8 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9679
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 793 000 ₽ (15,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 057 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 121 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Предгорье СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорье СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Душищево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Загорье СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 40 сот. | 6 200 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Редриковы Горы СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Зеленый СНТ | 40 сот. | 5 700 000 | 142 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 40 сот. | 9 500 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Редриковы Горы СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Мирный пос. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 792 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 70 000 / 80 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 997 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 847 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 697 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 398 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -816 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Зеленый СНТ | 40 м² | 8,8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 40 м² | 9,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Химик-2 СНТ | 40 м² | 9,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Игнатьево-4 СНТ | 56 м² | 9,5 сот. | 2 400 000 | 42 857 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 850 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 850 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
**Ваш идеальный дом в живописном Душищево! ( 18 км от Сергиев Посада)** Предлагаем Вашему вниманию уютный дом, на 2х владельцев с выделенными в натуре долями,что позволяет без согласия собственников др доли продавать и использовать дом расположенный в Московской области, Сергиево-Посадском районе, по адресу: д. Душищево . Этот объект недвижимости с юридическим статусом подсобного хозяйства станет отличным местом для спокойной жизни вдали от городской суеты. Асфальтированная дорога обеспечит легкий и комфортный доступ к вашему новому гнездышку! Участок площадью 15.11 соток идеальное место для отдыха на свежем воздухе. Здесь вы сможете наслаждаться летом с семьей и друзьями, а зимой активно проводить время на природе. Более того, онлайн-показ даст вам возможность рассмотреть каждую деталь без лишних затрат времени! Дом общей площадью 44.6 м2 с тремя уютными комнатами (10.4 м2, 14.4 м2 и 7.1 м2) и верандой 26, 3 м2 готов принять новых владельцев. Косметический ремонт и модульная планировка (смежно-изолированная) позволят вам легко адаптировать пространство под свои нужды. Кухня площадью 6.5 м2 идеальное место для кулинарных экспериментов. На веранде есть уютная жилая комната 8,4 м2 и комната для вещей и инструментов 9.1 м2, коридор 8.8 м2. Дом построен из кирпича на надежном кирпичном фундаменте, крыша металлическая, что гарантирует долговечность и защиту от внешних факторов. В вашем распоряжении печное отопление, что добавляет уюта в холодные зимние вечера. Участок также обеспечен электричеством и водой из колодца. Кадастровый номер земельного участка 50:05:0120203:42. Двор отдельный, что позволяет наслаждаться уединением и спокойствием. Туалет находится на улице, что соответствует духу загородной жизни. Это идеальный вариант для тех, кто мечтает о загородном доме с комфортом и простором для реализации своих идей! Из г. Сергиев Посад можно добраться на автобусе 26, далее 1.5 км пешком. В 2028 г. планируется газификация деревни. . Не упустите шанс стать владельцем этого уникального предложения! Ждем вас на виртуальном показе или сразу на месте.