Ярославское ш., 38 км от МКАД
Ашукино дп, Пушкинский гор. округ
Дом 53 м², участок 2 сот., каркас, 2024 год.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 15.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈338 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 675 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 51 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −376 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Ашукинская ≈1,2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9678
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 337 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ашукино дп | 8,7 сот. | 3 950 000 | 454 023 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ашукино дп | 9 сот. | 2 821 065 | 313 452 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ашукино дп | 10,6 сот. | 3 989 360 | 376 355 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ашукино дп | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ашукино дп | 7,2 сот. | 3 500 000 | 486 111 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ашукино дп | 3,3 сот. | 3 300 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ашукино дп | 8,2 сот. | 2 708 480 | 330 302 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ашукино дп | 7 сот. | 2 900 000 | 414 286 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Строитель СНТ | 8,6 сот. | 3 300 000 | 383 721 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ашукино дп | 8,2 сот. | 2 950 000 | 359 756 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 282 / 77 895 / 164 894 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 632 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 450 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 269 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -376 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.6 км | Невзорово д. | 47 м² | 3 сот. | 7 750 000 | 164 894 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ашукино дп | 55 м² | 2 сот. | 8 300 000 | 150 909 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Горка СНТ | 57,1 м² | — | 3 000 000 | 52 539 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ашукино дп | 39 м² | 2,5 сот. | 2 000 000 | 51 282 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Петровское с. | 57 м² | 3 сот. | 6 000 000 | 105 263 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | 47,5 м² | 3 сот. | 3 700 000 | 77 895 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.1 км | Заозерный СНТ | 45 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Классик КП | 67,7 м² | — | 16 085 000 | 237 592 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 850 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 850 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 850 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 127280816 Предлагаем Вашему вниманию отличный каркасный дом на двух сотках земли по адресу: Лесная 35б. Из коммуникаций есть только скважина в подполе. Воду, газ и свет необходимо заводить в дом. Газ идет по границе участка. Септик необходимо устанавливать. В пешей доступности лес, Софринский карьер, супермаркет, поликлиника, 5 минут до остановки общественного транспорта, 15 минут до платформы Ашукинской. Один собственник. Никто не прописан. Подходит под ипотеку. Оказываем юридическое сопровождение сделки.