Ярославское ш., 97 км от МКАД
Власово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 105 м², участок 8 сот., 2000 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 02.08.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 65 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 323 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,63 млн / целевая ≈4,16 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль −763 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Бужаниново ≈28,2 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9677
Рейтинг 9/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 342 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 323 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 577 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 543 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Власово д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Торгашино д. | 10 сот. | 399 000 | 39 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Торгашино д. | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Торгашино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Торгашино д. | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Торгашино д. | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Торгашино д. | 4 сот. | 300 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Торгашино д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Торгашино д. | 11,8 сот. | 750 000 | 63 559 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Торгашино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 636 / 43 678 / 57 143 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 627 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 164 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 702 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -763 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Власово д. | 110 м² | 8 сот. | 4 100 000 | 37 273 | в продаже 05.05.2022 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Запольское д. | 105 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 57 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Переславичи д. | 94,7 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 54 910 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Меркурий СНТ | 110 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 28 636 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Григорово д. | 100 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Переславичи д. | 119,8 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 50 083 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Солнечная Поляна КП | 115,5 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 51 948 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Кентавр СНТ | 110 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 23 636 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 15.4 км | Богородское пгт | 103,6 м² | 9 сот. | 5 800 000 | 55 985 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Приозерье-2 ТСН | 108 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 36 574 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
2х этaжный жилой дoм в дeрeвне. с пропискoй, в сoстоянии, пpигодном для кpуглогодичнoгo пpoживaния, 3 пpостоpныe жилыe комнаты. кухня-столoвaя, cанузeл в дoмe,печь, cухой пoдвaл свoя cкважина,учaсток ровной пpямоугoльнoй формы. сосeди pядом живут кpуглый гoд,в деревнe неcколько дeсятков дoмoв в oкpужeнии экoлoгически благоприятного природного ландшафта немного в стороне от Угличского шоссе.