Ярославское ш., 51 км от МКАД
Березка-1 сад. уч., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 39,6 м², участок 6,7 сот.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 12.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,76 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈792 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −499 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Хотьково ≈1,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9676
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 62 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 136 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 764 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 545 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Парус-1 СТ | 5,5 сот. | 980 000 | 178 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Парус СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подушкино ДНТ | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 5 сот. | 3 450 000 | 690 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 17 сот. | 7 950 000 | 467 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Север пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радонеж ДСК | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Радонеж ДСК | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 792 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 083 / 89 514 / 117 128 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 275 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 102 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 758 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -499 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | 39,7 м² | 10 сот. | 4 650 000 | 117 128 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | 40 м² | 10 сот. | 4 650 000 | 116 250 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 39,3 м² | 6,6 сот. | 4 200 000 | 106 870 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Вишенка СНТ | 38,4 м² | 5,9 сот. | 2 000 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 37 м² | 5,5 сот. | 2 950 000 | 79 730 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Дружба СНТ | 39,1 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 89 514 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | ВДНХ сад. уч. | 36,9 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 62 331 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Алекс СНТ | 40 м² | 10 сот. | 7 600 000 | 190 000 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Высоково д. | 40,2 м² | 7,6 сот. | 3 700 000 | 92 040 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Высоково д. | 40,2 м² | 7,6 сот. | 3 500 000 | 87 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 28.10.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный двухэтажный дом с гостевым домиком у ж/д Хотьково Ищете место, где можно по-настоящему отдохнуть от городской суеты или мечтаете о собственном загородном доме для постоянного проживания? Это предложение для вас! Продаём свой любимый дом в тихом, экологически чистом и очень уютном СНТ. Один собственник! Владеем участком около 5 лет, за это время успели полюбить это место за его спокойствие, доброжелательных соседей и особую атмосферу. О ГЛАВНОМ : Дом двухэтажный, полностью зарегистрирован. Планировка простая и функциональная: 1 этаж: уютная кухня и комната для отдыха или приема гостей. 2 этаж: еще одна просторная комната (идеально для спальни). В доме есть погреб для хранения домашних заготовок. Дом имеет отличный потенциал: при желании его можно обустроить для комфортного круглогодичного проживания. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПОСТРОЙКИ: На участке предусмотрено много места для ваших нужд: 1. Второй домик: двухкомнатный, с прихожей. Идеальное решение для приема гостей или возможность организовать отдельное жилье для большой семьи. 2. Хозяйственный блок: для хранения инвентаря и инструментов. КОММУНИКАЦИИ И ВОДА: Электричество: подключено. Газ: проходит по границе СНТ, в ближайшей перспективе планируется газификация всего товарищества. Вода: центральная (с мая по октябрь). Для круглогодичного использования в шаговой доступности находится колодец с колонкой вода там есть всегда! ИНФРАСТРУКТУРА И БЕЗОПАСНОСТЬ: Безопасность: территория СНТ огорожена, въезд осуществляется через автоматические ворота. Дороги: зимой подъезды к домам регулярно чистятся, проехать можно без проблем. Транспорт: ж/д станция "Хотьково" находится в шаговой доступности. Это дает вам отличную транспортную доступность и близость к развитой городской инфраструктуре. Магазин: внутри СНТ есть магазинчик (работает в летний сезон), где можно купить свежие и очень вкусные фермерские продукты. Здесь живут спокойные, порядочные люди, многие из которых проживают круглый год. Это не просто дачный поселок, а место, где создается ощущение общности и безопасности. Тишина, чистый воздух и отсутствие шума машин сделают ваш отдых идеальным. Этот объект универсален: он подойдет как для летнего отдыха на природе, так и в качестве базы для создания полноценного загородного дома для жизни. С удовольствием отвечу на все вопросы. Не упустите возможность стать владельцем уютного уголка в экологически чистом районе!