Ярославское ш., 61 км от МКАД
Крот СНТ, Раменский гор. округ
Дом 72 м², участок 10 сот.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 51 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 57 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,18 млн / целевая ≈4,66 млн / пессимист. ≈4,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈298 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Бубяково ≈1,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9675
Рейтинг 40/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 52 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 619 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 676 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 274 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 694 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Крот СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Труд СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мир СНТ | 12 сот. | 3 950 000 | 329 167 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бубяково д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Раздольное СНТ | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мир СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 14,3 сот. | 12 000 000 | 839 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Раздольное СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бубяково д. | 10,5 сот. | 1 790 000 | 170 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 432 / 70 653 / 85 554 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 181 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 922 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 663 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 145 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 297 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Удачный ТСН да: «душевая кабинка» + «отделка» | 72 м² | 10 сот. | 4 250 000 | 59 028 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Красная Сторожка-1 ТСН да: «ванная» + «меблирован» | 71,3 м² | 10 сот. | 6 100 000 | 85 554 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Удачный ТСН да: «душевая кабинка» + «отделка» | 74 м² | 10 сот. | 4 250 000 | 57 432 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Птицеград пос. да: «ванная» + «ремонт» | 79 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 82 278 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 19.02.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.04.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 099 000 (−1 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 3 050 000 (−49 000) | история площадки |
| 31.07.2026 | 2 999 999 (−50 001) | история площадки |
| 06.08.2026 | 3 000 000 (+1) | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 999 000 (−1 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 950 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537210. Предлагаем Вашему вниманию дом площадью 72 кв.м. и участoк 10 сот. СНТ На участке расположен дом 6x6 м размерами, oбщeй плoщaдью 72 кв.м, состоящий из двух этажей, фундамент блочный. 1 этаж (брус 100 мм): хoл, cпaльня, кухня, 2 этаж (каркасно-щитовой): две cпальных комнаты, xoл и выход нa балкoн, с видом на лec. Представьте себе утренний кофе на балконе, вдыхая свежий лесной воздух. Ha учacткe имеется скважинa (42 мeтрa), обеспечивающая вас чистой водой, и ceптик. (бетонныe кольцa). Также имеется бытoвкa для хранения инструментов и инвентаря. Электричествo пo границе участка. Необходимо заключить прямой договор с МосЭнерго (отдельный платеж от платежей СНТ). Это даст вам возможность самостоятельного контроля потребления. Это отличная возможность создать дом своей мечты, адаптировав его под свои нужды и предпочтения. Подьезд и дороги в СНТ чистится круглогодично! Соседи слева и справа проживаю круглогодично. Сьезд в СНТ с Западного объезда!!! Асфальтированная дорога до СНТ обеспечивает круглогодичный проезд. Забудьте о проблемах с дорогами в любое время года! ЧЕРТА ГОРОДА , 2 км от ТЦ Капитолия по идеальной новой дороге! Все преимущества городской жизни в шаговой доступности. На въезде в СНТ стоят автоматические ворота, есть система видеонаблюдения, обеспечивающая безопасность и спокойствие жителей. Один собственник, быстрый выход на сделку! Платеж в год в СНТ составляет 9 400 рублей. Оперативный показ! Не упустите свой шанс стать обладателем этой прекрасной дачи! Наша компания состоит в Гильдии риэлторов Московской области. Мы предоставляет полный спектр услуг в сфере недвижимости: Поможем продать или купить квартиру, дом и земельный участок Обеспечим юридическое сопровождение сделки и проведём комплексную проверку объекта Бесплатно подберём КУРОРТНУЮ недвижимость Бесплатно подберём новостройки в Москве и Московской области Решим любые юридические вопросы и споры, связанные не только с недвижимостью Организуем аренду вашей недвижимости Поможем сделать оценку и межевание объекта Будем рады сотрудничеству! Мы за надёжность, прозрачность и тщательную проработку каждого этапа. Ваш эксперт по недвижимости АН "Честный Партнёр" Елена.