Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Тишина СНТ, Раменский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., щитовой, 1980 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 31.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈600 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 41 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈304 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Гжель ≈5,8 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №967
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 9.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Театральный СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Меткомелино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 000 / 51 389 / 52 006 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 655 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 924 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 304 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Наука СНТ | 100 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 15 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Новое Жирово дп | 72 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Родник СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 870 000 | 41 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Гжель СНТ | 67,3 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 52 006 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Новое Жирово-2 дп | 100 м² | 6,7 сот. | 6 000 000 | 60 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом на участке 6,00 соток. Участок огорожен забором. Вода заведена в дом от колодца. Межевание проведено. Бесперебойное электричество, интернет-оптоволокно. Дороги зимой чистят регулярно, освещение всего поселка, автоматические ворота с круглогодичной охраной. Задолженностей нет. Огороженная территория товарищества с автоматическими на въезде воротами. Есть сторож. Поселок со всех сторон окружен лесом. 20 минут пешком пруд для купания и рыбалки. Дружелюбные соседи. Многие живут постоянно. Отличная доступность общественного транспорта: от СНТ 15 мин авт. 21 до ж/д ст. Бронницы + 45 мин электричкой и Вы в Москве; - круглогодичный автомобильный подъезд по асфальту до СНТ; рядом озеро с пляжем, грибной лес. В пешей доступности продовольственные магазины, в 15 мин езды инфраструктура г. Бронницы. Оперативный показ.